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房产证官司怎样打
www.110.com 2010-07-07 09:39

  新一届房交会又开始了,房屋买卖后过户办证的情况会在一段时间内激增。这里也不乏有浑水摸鱼之人,想趁乱骗过房产交易人员的审查,提供虚假材料,把有问题的房子过户。如果房产部门稍有马虎,就可能引来一场行政诉讼。那么,房产部门在什么情况下需要担责呢?本期《法官说法》通过两个,教你如何打房证官司。

  “共有房”证据不足,房产局发证无误

  赵某的爷爷有一处37平方米的公有住房,赵某和父亲、爷爷、奶奶在一起居住。在公有住房的购买中,所有家庭成员都被列为购房面积的参考因素,赵某父亲还出了钱。赵某认为,他和父亲都是该房屋的家庭共有权人。但是2005年12月26日,爷爷却与叔叔私自签订,以85000元价格将该房转让给叔叔。2006年1月12日,市房产局为赵某叔叔颁发了房屋所有权证。赵某认为,市房产局在为叔叔颁发房屋所有权证时,没有经过他和父亲的书面同意,侵犯了共有人利益,其具体行政行为是违法的。

  市房产局辩称:因为房证上赵某不是房屋的共有权人,所以房产局办理过户无须获得他的签字,房产局也无权撤销为他叔叔发的房证。

  法院认为,市房产局为赵某叔叔颁发房产证的行为符合法律规定。赵某提出其为房屋的共有权人,房产局发证侵犯了他的合法权益,因赵某没有提供充分的证据证明,法院驳回了赵某的诉讼请求。市法院于近日维持原判。

  ■法官说法

  房屋权属纠纷应打民事官司

  市法院行政庭庭长吴凡告诉记者,本案中,从房产部门的发证行为来看,房产部门对该房产权的审查已经尽到了注意义务。因为该房产证并没有注明为共同所有,房产部门没有义务也没有权限去审查该房是否为共有财产。类似行政诉讼案件中,判断房产局有无过错,要看房产证是登记在数个家庭成员的名下,还是登记在一个人的名下。如只登记在一方名下,且在房屋转让的必要材料中无任何相反证据证明该房有其他共有人,则该房登记在谁的名下,房产局就可推定他(她)是该房的产权人,并为其办理过户手续。这样做,既保证了房产登记的公信力,又保证了善意买房人的合法利益,保证房产交易的安全、快捷。就本案而言,房产局并无过错。

  同时,该房是否为家庭共有财产或其他性质的财产,是另外一个法律关系。对这一房产权属纠纷,应打民事官司。

  房产局审查疏忽,假证件蒙混过关

  2006年初,铁西区张士村委会通过司法程序取得了沈河区热闹路一处房屋的所有权,但没有依法进行登记。没想到该房竟鬼使神差地被过户到了他人名下,这究竟是怎样发生的呢?

  过户人张某是通过洪某办的购房手续,并凭此向市房产局提出私有房产登记申请。根据房产局规定,办理商品房的房证需要有商品房购销合同、商品房销售专用发票及准住通知单,市房产局在经过这些形式要件审查后,向张某核发了该房屋的产权证。

  自己的房子成了别人的,张士村委会在获知此事后,要求房产局撤销房证,在未果情况下提起行政诉讼。经法院委托鉴定部门鉴定,张某提供的商品房购销合同、商品房销售专用发票及准住通知单均是伪造的,张某此时才知道,自己也受骗了。他想将此房卖给他人,从纠纷中解脱,但在交易时房证被房产局宣布作废。

  法院认为,张某提供的商品房购销合同、发票等材料与事实不符,申报不实是张某所致。房产局在审批过程中也未完全尽到严格的审查义务,但鉴于房证已被房产局宣布作废,法院判决房产局发证行为违法,案件的鉴定费由房产局和张某共同承担。

  ■法  另外,登记机关有权注销房屋权属证书,主要是针对申报不实的;涂改房屋权属证书的;房屋权利灭失,而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;因登记机关的工作人员工作失误造成房屋不实的。注销房屋权属证书,登记机关应当作出书面决定,送达当事人,并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。如果房产部门不纠正自己错误,当事人可以向法院起诉。

  ■庭长访谈

  行政诉讼告房产局案比重大

  9月13日,市法院行政庭庭长吴凡向记者表示,行政诉讼中,告房产局的案子占到了1/4,其中很大一部分是告违法发证的。随着房屋交易市场的放开,房屋登记类案件已经成为行政诉讼中的常规案件。随着房屋登记、过户量的增加,房产行政诉讼案件在短期内还会增加。

  房产行政诉讼案件增多,首先是当事人打官司存在一个误区。由于行政诉讼成本低,每件才需要100元,很多人在遭遇房屋权属纠纷时,都愿意先打行政诉讼,期望法院判决把房产部门颁发的房证撤销,然后再打民事诉讼官司,这样赢的把握就更大了。这种认识其实是一个误区,因为行政诉讼解决不了房屋权属的确认,只能确认被诉具体行政行为是否违法。而在民事诉讼中,房屋权属确认可以不以行政诉讼的结果为前提条件。也就是说,如果房证所有人确实侵犯了他人的利益,可以直接确认房屋是谁的,直接判给他人或认为交易无效,房证自然过度到原始状态,也就不需要通过判决更正了,房产部门也可以自行纠错。这样,当事人可以减少一个环节的诉讼之累,直接达到诉讼目的。

  其次,房产部门在要件审查中,有时也存在马虎的情况,给当事人造成影响而成为被告。这主要是一些人别有用心,在遇到家庭财产纠纷时,想通过欺骗过户的方式强行取得房证。由于多发生在亲属之间,一方当事人很容易取得另一方的证件材料,这就增加了房产部门审核的难度。不过这类行政诉讼的增多,已经引起了房产部门的重视。比如,对身份证的核对,房产、房籍要件的确认,委托人需要有公证授权或律师鉴证等,都比原来有所加强,操作也越来越规范了。相信,在各方努力下,房产行政诉讼官司一定会大幅下降。

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