咨询律师 找律师 案件委托   热门省份: 北京 浙江 上海 山东 广东 天津 重庆 江苏 湖南 湖北 四川 河南 河北 110法律咨询网 法律咨询 律师在线
当前位置: 首页 > 房产纠纷 > 房地产开发评估 > 房地产评估 >
房地产估价要重视安全因素对房地产价值的影响
www.110.com 2010-07-07 09:34

  本文就房地产估价与安全因素评价之间的关系做一些论述。通过系统全面的分析各种安全因素及其危害性,给出了一系列房地产估价实务中可能遇到的安全隐患,并就这些安全隐患对房地产价值的影响进行了研究与探讨。以期唤起有关方面特别是广大房地产估价师对安全因素的重视,从而降低估价风险,提高房地产估价的准确性和有效性。

   1.引 言

  在房地产估价实务中,比较法中的交易情况、交易日期、房地产区位权益实物状况,成本法中的出让金、安置费、勘察设计费、建安工程费、公共配套设施建设费及相关税金,收益法中的预期未来净收益及风险等,这些因素引起了房地产估价师的高度重视,成为了估价结果的直接依据,而保证房地产正常使用的安全因素往往被大家有意无意地忽视了。能够安全的使用是房地产价值得以实现的前提,因此安全因素必须予以充分考虑,在估价实务中将其纳入价值影响因素体系。房地产估价中涉及的安全因素极为广泛,包括自然条件、设计建造、环境污染、室内装修等诸多方面潜在的安全隐患。

  2.自然条件安全性分析

  地震、风沙、冰雹、大雪、雷雨等自然条件无时无刻不在考验着我们居家办公娱乐之所的安全。它们对安全办公与居住构成的威胁大多是区域性的,房地产估价师对这些区域性安全因素可以从宏观上把握。比如,1976年7月28日,唐山7.8级大地震让整个城市一夜之间变为废墟,如果在城市规划时能够充分考虑地质板块构造而移址迁建,在设计建造时能够充分考虑地震危害性而采用框架结构,就不会酿成这样的灾难。而成都地处“天府之国”,历史上从未有过灾难性的地震灾害,从地质板块构造学说来看也未处于板块边缘的地震火山活跃地段,地震对成都楼市的安全威胁便微乎其微。

  我国地处北半球,北方寒冷,房屋朝向宜南偏西、北偏东,以增加冬天室内日照时间。南方炎热,房屋朝向宜南偏东、北偏西,以降低夏天室内温度减少中暑机会。北方多雪,屋顶造型以有利于积雪的迅速自然清除为宜。南方多雨,一到夏季便风雨交加、电闪雷鸣、水流成河。建筑物窗户玻璃破碎伤人,雷击导致火灾,洪水淹没引起财产损失甚至人员伤亡等事故的报道经常见诸报端。估价实务中应对窗户设计是否合理、玻璃安装是否牢靠、避雷设施是否锈蚀、排水设施是否通畅,沿江房地产是否在洪峰之下等安全因素予以关注。湖北省武汉市在长江防洪墙内开发高档商品住宅,尽管商品住宅享受到了长江的美景,但由于其危害了长江防洪的安全,受到洪涝灾害的威胁,而不得不将其炸掉,经济损失超过2亿元。

  3.设计建造安全性分析

  3.1 地基安全因素

  房地产作为不动产,决定了建筑物对土地的依赖性。地基的好坏,直接关系着建筑物的安危,是建筑工程事故发生的重要原因。地基事故一旦发生,后果极为严重,补救也极为困难,因此在规划设计阶段就应保证地基有足够的承载力,并满足总沉降量和不均匀沉降量限定在规定范围内的变形要求。通过查验竣工验收报告,检查施工前是否进行了标准贯入实验确定非粘性土的密实度、含水量分析实验确定粘性土的稠度,是否用载荷实验法确定地基容许承载力,并在此基础上合理设计建筑高度,合理确定基础底面积大小、断面形式、埋深和建筑间距,以满足安全要求。在估价实践中,我们应设法获取有关地基安全性的材料,勘察地基的地质构造,地形地貌,土坡的远近和失稳的可能性,排水设施是否齐备等安全因素。1972年仲夏,香港普降大雨,雨量高达1658.6毫米,引起山坡残积土软化而滑动,7月18日发生大地震,致使宝城大厦倒塌,因大楼之间间距太小,还砸坏邻近一幢大厦的一角,造成了巨大的人员伤亡和财产损失。此外,估价师还应全面分析保证边坡稳定的支挡和排水设施,考察地基土是否为移山填海、冲积平原、垃圾掩埋等而形成,确定地基土是否为冻土、软土、膨胀土、湿陷性黄土等需经过特殊处理的土质,并采取了相应的安全措施。

  3.2 建筑安全因素

  建筑物是房地产使用价值的载体,而且一经建成便很难再对它进行矫正或修补,它的设计合理性和建造质量直接关乎着人们的生命财产安全,像豆腐渣工程这种不具备安全使用保证的建筑物是毫无价值可言的。房屋的主要功能是承重,墙、柱、梁、板、楼梯、屋面等结构的共同作用是把建筑自重、屋盖、屋顶花园、积雪、家具静载和活动动载等荷载通过柱和墙传递给基础,起着房屋骨架作用。屋顶与房屋外墙围成一个封闭的空间,可起防雨、防水、保温、隔音的作用。门窗、阳台、雨篷、台阶、散水等作为房屋建筑的组成部分,为房间的通风透光及进出提供了方便。估价实务中,应重点考察墙柱力学设计的合理性,特别是当存在剥落、裂缝和露筋锈蚀现象时,估价师须进行全面的受力分析,以确保墙柱有足够的承载能力。对于楼地面,如果有裂缝、空鼓、起砂,木楼地面有腐朽、翘裂、松动和油漆老化时,也应引起高度重视。在现场查勘后,严格按照《危险房屋鉴定标准》、《工业厂房可靠性鉴定标准》等标准和规定逐项进行安全影响评价打分,作为成新率或尚可使用年限的依据。

  3.3 消防安全因素

  隐患险于明火,责任重于泰山。但凡房地产都应该具备消防通道,电梯不能取代楼梯的作用。在评估电梯公寓或办公楼时,应检查楼道的宽度是否能够满足消防紧急通道的要求,楼道上是否堆积有大量的木制品、棉制品、纸制品等可燃废弃物,消防设施、灭火器材及消火栓状况等是否性能良好。在某些国家,居住用房地产的阳台上往往都还配备有一根可直达地面的逃生绳。对于商业用房地产特别是公众聚集的商场、影剧院等房地产的估价,应严格检查其是否依法通过了消防设计审核、消防验收;查勘疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明等是否符合规定。

  家用电器的快速普及导致居民用电量的大幅增加,从电气安全的角度考虑,住宅入户导线截面为16mm2,分支回路截面为2.5 mm2,空调等大功率电器和厨房、卫生间的回路最好选用4 mm2的铜线。由于铝表面极易氧化,氧化层具有高电阻,大电流通过高电阻能产生异常高温。另外,电气线路过细,也会使电线发热加剧,绝缘老化加速,易导致线路间短路和接地故障,引起电气火灾事故。因此,对于铝导线、入户导线截面积不能达到标准、电线与插座不配套、开关产品未经国家检测合格等布线存在安全隐患的房地产,便存在一定的价值减损。其价值减损额度是重新布线的成本。

发布免费法律咨询
广告服务 | 联系方式 | 人才招聘 | 友情链接网站地图
copyright©2006 - 2010 110.com inc. all rights reserved.
版权所有:110.com 京icp备06054339