4.环境污染安全性分析

　　环境是人们生活工作的大气候，涉及地球空间范围内的大气环境，土壤环境，水环境等自然环境和人工条件形成的环境因素，是人类可持续发展的基础。人为条件可以在环境中形成物理射线、化学制剂、噪音、浮尘、聚氯联苯或其它有害物质。如化工厂的工业用地，可能由于工业生产，造成有害物质对土壤、地下水的渗透，造成一定的污染。如果在没有进行有效的改造前，将工业用地直接转变为非工业用地，如建造民用住宅，对房地产的正常使用就构成了潜在的安全威胁，使住宅的价值贬值。20世纪60年代，在美国的五大湖地区曾有一个垃圾填埋场，由于居住用地的需要，政府决定在垃圾填埋场上建设住宅，并出售给当地居民，形成了一个居住社区。由于地下垃圾填埋场中形成的化学污染，通过地下水和土壤渗透，对居民造成健康威胁，许多人生病，并搬出了这个社区。政府不得不下令停止使用这个住宅小区，并花费数百万美元来清除那里的环境污染。住宅小区完全被废置，住宅价值几乎为零。由于环境污染给人们造成巨大的安全威胁，处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产有不等同的价值，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。

　　5. 室内装修安全性分析

　　随着人们经济条件和物质生活水平的不断提高，搞居室装修的家庭越来越多，装修上的花费越来越大，甚至超过了房地产的购买价格。然而无论如何装修，有一点却不能忽视，那就是安全。在装修家居的时候提高安全意识，尽量减少安全隐患至关重要。估价实务中发现，室内环境污染主要源自建筑、装饰材料和家具等，而对人们的身体健康影响最大的是室内装修引起的甲醛、TVOC（总挥发性有机物）、氡、苯系物、氨和放射性等污染。 特别是豪华装修，更是潜藏着巨大的安全隐患。装修的最终目的是提高人们的生活质量，给家庭营造一种温馨的氛围，设若换来的是室内环境污染、木质材料的滥用留下火灾隐患、地板防滑性能不够、通风设计不畅、阳台密闭阻断与大自然的接触，这些潜在的安全隐患便为正常生活构成威胁，在房地产估价中带来价值减损。

　　6. 结论和问题的提出

　　估价实务中充分考虑安全因素对房地产价值的影响是房地产估价师降低估价风险的有效手段。全面系统地将各种安全因素纳入房地产价值影响体系，为估价结果的客观公允提供了有力的保障。期望政府部门能够尽快建立安全影响评价的技术规范，对我国在1999年颁布实施的《房地产估价规范》，在现有基础上适时地更新并注入新的内容，使我国的房地产估价向更深入和细化的专业化方向发展。进一步提高我国房地产估价水平，使房地产估价师在房地产开发项目可行性研究阶段、签订房地产买卖合同阶段、签订房地产抵押贷款合同阶段都能够发挥更加积极的作用、提供更为专业的咨询报告，从而引导房地产业的健康发展，适应人们就安全因素对房地产价值影响量化的客观需求。