1总则

　　1.0.1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国法》等法律、法规的有关规定， 制定本规范。

　　1.0.2本规范适用于房地产估价活动。

　　1.0.3房地产估价应独立、客观、公正。

　　1.0.4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。

　　2术语

　　2.0.1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质 实体和依托于物质实体上的权益。

　　2.0.2房地产估价real estate appraisal， property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

　　2.0.3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。

　　2.0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。

　　2.0.5估价时点appraisal dete，date of Value 估价结果对应的日期。

　　2.0.6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。

　　2.0.7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

　　2.0.8公开市场价值open market value 在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。

　　2.0.9类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

　　2.0. 10同一供求圈comparable search area 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。

　　2.0.11最高最佳使用highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

　　2.0. 12市场比较法 market comparison approach,sales comparison approach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　2.0.13 收益法income approach,income capitalization approach 预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　2.0. 14成本法cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　2.0. 15假设开发法hypothetical development method， residual method 预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　2.0.16基准地价修正法land datum value method 在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。

　　2.0. 17潜在毛收入potential gross income 假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。

　　2.0. 18有效毛收入effective gross income 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

　　2.0.19运营费用operating expenses 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。

　　2.0.20净收益net income， net operating income 由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。

　　2.0.21建筑物重置价格replacement cost of building 采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同 等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

　　2. 0.22建筑物重建价格reproduction cost of building 采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术， 按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。

　　2.0.23物质上的折旧physical depreciation physical deterioration 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。

　　2.0.24功能上的折旧functional depreciation， functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。

　　2.0.25经济上的折旧economic depreciation， economic obsolescence 建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。

　　2.0.26估价结果conclusion of value 关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。

　　2.0.27估价报告appraisal report 全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。

　　3估价原则

　　3.0.1房地产估价应遵循下列原则： 1 合法原则; 2最高最佳使用原则; 3替代原则; 4估价时点原则。

　　3.0.2遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

　　3.0.3遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： l保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价; 2转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价; 3装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价; 4重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价; 5上述情形的某种组合。

　　3.0.4遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　3.0.5遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。