4估价程序
4.0.1自接受估价委托至完成估价报告期间,房地产估价应按下列程序进行: l明确估价基本项; 2拟定估价作业方案; 3搜集估价所需资料; 4实地查勘估价对象; 5选定估价方法计算; 6确定估价结果; 7撰写估价报告; 8估价资料归档。
4.0.2明确估价基本事项主要应包括下列内 l 明确估价目的; 2明确估价对象; 3明确估价时点。注:1 估价目的应由委托方提出; 2明确估价对象应包括明确估价 对象的物质实体状总和权益状况; 3估价时点应根据估价目的确定,采用公历表示,精确到日; 4在明确估价基本事项时应与委托方共同商议,最后应征得委托方认可。
4.0.3在明确估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,拟定估价作业方案。估价作业方案主要应包括下列内容: 1拟采用的估价技术路线和估价方法; 2拟调查搜集的资料及其来源渠道; 3预计所需的时间、人力、经费; 4拟定作业步骤和作业进度。
4.0.4估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料,并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括下列方面: 1对房地产价格有普遍影响的资料; 2对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料; 3相关房地产交易、成本、收益实例资料; 4.反映估价对象状况的资料。
4.0.5估价人员必须到估价对象现场,亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣,查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实,同时搜集补充估价所需的其他资料,以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。
4.0.6完成并出具估价报告后,应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。
5估价方法
5.1 估价方法选用
5.1.1估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。
5.1.2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。
5.1.3根据已明确的估价目的,若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用多种估价方法进行估价,不得随意取舍;若必须取舍,应在估价报告中予以说明并陈述理由。
5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法。
5.1.5收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法。
5.1.6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5.1.7在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。
5.2市场比较法
5.2.l运用市场比较法估价应按下列步骤进行: 1搜集交易实例; 2选取可比实例; 3建立价格可比基础; 4进行交易情况修正; 5进行交易日期修正; 6进行区域因素修正; 7进行个别因素修正; 8求出比准价格。
5.2.2运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容: 1交易双方情况及交易目的; 2交易实例房地产状况; 3成交价格; 4成交日期; 5付款方式。
5.2.3根据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求: l是估价对象的类似房地产; 2成交日期与估价时点相近,不直超过一年; 3成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
5.2.4选取可比实例后,应对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一,其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容: 1统一付款方式; 2统一采用单价; 3统一币种和货币单位; 4统一面积内涵和面积单位。 注:1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清。 2不同市种之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。
5.2.5进行交易情况修正,应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例: l 有利害关系人之间的交易; 2急于出售或购买情况下的交易; 3受债权债务关系影响的交易; 4交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易; 5交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易; 6相邻房地产的合并交易; 7特殊方式的交易; 8交易税费非正常负担的交易; 9其他非正常的交易。 注:1 当可供选择的交易实例较少,确需选用上述情形的交易实例时,应对其进行交易情况修正; 2对交易税费非正常负担的修正,应将成交价格调整为依照政府有关规定,交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
5.2.6进行交易日期修正,应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正直采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下,可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断,给予调整。
5.2. 7进行区域因素修正,应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括:繁华程度,交通便捷程度,环境、景观,公共配套设施完备程度,城市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时,应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较,找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整。
5.2.8进行个别因素修正,应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括:面积大小,形状,临路状况,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质水文状况,规划管制条件,年限等;有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括:折旧程度,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建筑结构,楼层,朝向等。个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行个别因素修正时,应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较,找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整。
5.2.9交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正,视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%。
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