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买房买成“空中楼阁” 70年使用权困局待突破
www.110.com 2010-07-07 00:35

 越来越多坐拥房产的人恍然间发现:自己花费巨资购买的房产,却没有地面的土地所有权,70年的使用权困局,成为悬在国民头上的达摩克利斯之剑,难道我们辛苦还完房贷,还要留一笔钱等着购买?“但存方寸地,留于子孙耕”的传统美梦无法再做。正在制定中的物权法,能否让房子不再成为空中楼阁?

  问题正在积累,拖延不是办法。目前正在审议中的物权法,也许会成为从根本上解决问题的契机。从物权法草案起草到今天的五次审议,70年房产困局都是焦点。

  四审之前的草案都一直规定,私有房产的土地使用权到期即消灭,土地使用者应在期满之前一年提出续期申请,交纳金后继续使用。除因公共利益需要收回土地的外,出让人应当同意。

  这个规定遭到众多质疑,首先相较人们想得到治本之策的期待,物权法同以往的法律一样没有任何突破,1994年出台的《城市房地产管理法》早有类似规定。而到期要申请,不仅增加了交易成本,也使人们对财产的可预期性和财产关系的稳定性受到很大冲击。

  第五次审议的草案终于有了不小的一个进步,规定区分居住用地和商业、工业用地,居住用地不需要申请,土地使用权70年大限到期之后自动续期。参与立法的专家分析,修改后的规定意味着,到期后即使拖欠土地转让金,也不会导致自己的“物权”消灭,只不过是负有“债务”,这对房屋的居住使用者的意义完全不一样。

  但是目前的草案对续期的期限、续交土地转让金的标准和办法等没有更具体明确的规定,而是授权国务院另行规定,再次将问题留到往后。

  物权法(草案)起草小组成员、中国人民大学法学院教授王轶告诉笔者,土地使用权期限和费用之争,实际上涉及到财富在国家和民众之间的分配,现在很多地方“经营城市”,财政靠地吃饭,这个期限规定得短一些,在财富分配上对国家和政府有利。但从长远来看,“国不应与民争利”,要藏富于民,民富国才能富,所以这个期限可否规定得长一些,或者收费能不能少一些,甚至只是象征性收费?

  无论如何,毕竟这已经是一个开始。居住用房涉及每一个人———包括政府官员和人大代表的切身利益,每一步都要异常慎重,而要彻底解决房产70年困局,正如有关专家所言,还需要“历史的智慧”。

  著名房地产商潘石屹的观点是:一项过于复杂的政策执行起来难度是非常大的,这样常常会造成很多政策无法执行。中国的土地使用权仅有70年的时间,这70年的期限问题是所有购房人和投资者都非常关心的问题,但多少年来,这事情就含糊着过来了。今天物权法终于有了一个明确的说法,这70年的期限可以续期,续期后交多少出让金,按当时国务院的规定执行。但让人不能理解的是为什么住宅就可以自动续期,而商业用房(和)就不能自动续期,一定要提前一年去申请?在北京有许多项目,同一块土地上,上面是住宅,下面是商铺,上面的用地性质是住宅,下面的用地性质是商业。为什么不能做得简单一些,或者索性都能自动续期?70年后,我们一定都不存在了,能不能让我们的子孙后代看到这些法律时觉得是简便的,易于操作的,而不是专门制定出来难为人的。

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