关于预售商品房转让问题的决定》近日起正式实施。《决定》明确指出,在房子没有造好、房地产权证(俗称小产证)没有办出来之前,消费者向房地产开发商预购的期房不能转让给他人。不过“期房限转”并没有一刀切,考虑到非居住商品房,如办公用房、等销售目前所占比重较小,去年仅占整个商品房总销售面积的6.4%,因此对其期房转让行为,目前暂不作限制,即在未竣工并取得房地产权证之前,仍然可以转让。那么,这一决定是否会引发新一轮的非居住用房投资热呢?
上海中原地产的黄海泉经理的答案是否定的。他认为,期房限转必定会使部分资本从一手房市场中分流出来,但非居住性用房并不一定会成为投资市场的主流产品。黄海泉说:“目前商铺、市场最大的变数,是从去年4月份开始执行的非居住用房税费政策。”
据了解,去年4月份,上海对内外销非居住用房实行并轨的同时,将非居住用房税率从以前的5%调整到33.6%左右。这也就意味着,投资者购买一个商铺或写字楼应承担近1/3的税。如果再次转让的话,不仅转让的费用比住宅高,还要涉及到增值税,因此,从整体来看,商铺的投资回报率并不见得乐观,可行性空间较小。
与投资住宅相比,个人投资商业用房的整个标的并不小,而银行贷款的利率高,成数少,年限短,对投资商而言,回收周期长,利润少,又有一定的风险。因此他们会比较小心,与其把注意力集中在商业房产中,不如到其他的地方寻找机会。
黄海泉预测,就目前而言,房产还是一个很好的投资产品,具有保值、增值、有固定收益、贷款利率低、贷款年限长等优点,因此颇受投资者青睐。期房限转之后,积聚在这里的资本部分可能会分流到股市、基金、外汇上去,但大部分可能会流向现房,在市场追涨效应的带动下,现房价格将保持上扬态势。黄海泉经理说:“作为一位业内人士,我们对这个价格也很担心,但事实总是出乎预料的,像今年这波行情,就是非市场因素带动的。比如台湾当局领导人选举之后造成的社会动荡,致使许多台商来沪置业,又把房产炒上去了。目前这个市场外部因素的拉动是非常大的。”据黄经理观察,目前上海本地人自用性购房已经完成80%以上,除了动迁户以外,现在大部分人买房还是投资居多。
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