各区（县）房地局、各业主大会、:

现将《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》印发给你们，自发文之日起执行。《关于使用〈业主委员会备案证〉以及组建业主大会公告示范样张的通知》（沪房地资物[2004]90号）同时废止。

附件1：组建业主大会公告示范文本.doc
附件2：业主委员会成立、换届、变更、注销备案表及备案证明.doc

上海市房屋土地资源管理局
二○○五年一月三十一日

加强住宅物业业主大会建设的若干规定

为加强住宅物业业主大会建设，规范业主委员会的行为，根据《上海市住宅规定》(以下简称《规定》)、《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》，现就业主大会的组建和日常运作等问题作如下规定：
一、首次业主大会的筹备工作
住宅物业管理区域符合业主大会成立条件的，建设单位应按《规定》第八条的规定提交有关资料。区（县）房地产管理部门应当及时和街道办事处（乡镇人民政府）依法组织开展业主大会筹建工作。建设单位未按规定提交资料，经区（县）房地产管理部门督促后仍不改正的，区（县）房地产管理部门可根据业主提出的成立业主大会的书面要求，组织人员取得相关资料，所发生的费用由建设单位承担。
业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）由业主代表组成，一般为5至15人。业主代表由区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生。业主代表应当由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。尚未销售的物业，建设单位可作为业主代表参加筹备组。筹备组产生后，区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当将筹备组成员名单在物业管理区域内公告。
筹备组应当在区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，做好下列各项筹备工作：
1、确定召开业主大会会议的形式，由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐产生业主代表；
2、确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数；
3、确定召开业主大会会议的时间、地点和内容；
4、确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人；
5、参照市房地资源局制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
6、做好召开业主大会会议的其他各项工作。
前款1、2、3、4、5项的内容应当在业主大会会议召开的15日前以书面形式在物业管理区域内公告。（相关的公告示范文本详见附件一）
二、分期开发项目业主大会和业主委员会的成立
划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先行开发区域内出售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会。就业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，在《业主大会议事规则》中予以约定。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，即成为该业主大会的成员。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的约定，增补业主委员会委员。
三、业主身份的认定
业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。房地产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会会议。
四、业主投票权计算方法
住宅物业业主的投票权以套为单位计算。单个业主在首次业主大会会议上所持投票权超过全部投票权30％的，应对其投票权予以限定。
单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30％的，业主投票权可按下列方式之一计算：
计算方法一：
1、单个业主的投票权为30%；
2、其他业主投票权=原投票权 原投票权×分摊系数。
分摊系数=单个业主超过30％的投票权÷其他业主投票权
（若需要限定投票权的业主为两个及以上，分摊系数=单个业主超过30％的投票权之和÷其他业主投票权）
计算方法二：
单个业主投票权按下列公式计算（N为超过30％投票权的单个业主个数，单个业主实际投票权取计算值的自然数部分）：
单个业主实际投票权
≤30％
单个业主实际投票权×N＋其他业主投票权