房地产开发企业开发的住宅，一般都使用铝合金门窗。支付铝合金门窗款项时，是取得增值税普通发票还是建筑业发票?开发成本如何才能正确的税前扣除?怎样的操作方式更省税?拟通过以下几种情况予以说明。

　　某房地产开发企业，开发建设住宅小区10万平方米，该工程设计要求使用铝合金门窗。该房地产企业拟于2007年4月与施工单位(或商贸企业、生产厂家等)签订合同，决定铝合金门窗的合同方式。需要施工的铝合金门窗有15，385平方米，单价为650元/平方米，结算总金额为1000万元(其中：铝合金型材550万元、中空玻璃150万元)。假定，建筑业营业税金及附加为3.3%。有以下几种方式供选择：

　　【方式一】

　　开发商与商贸企业签订《购买铝合金门窗合同》

　　房地产开发企业与商贸企业签订《购买铝合金门窗合同》，合同中约定：由商贸企业销售铝合金门窗并负责安装工程(商贸企业没有安装工程的施工资质)，工程竣工后除预留3%的尾款自保修期满外，其他款项全部支付。

　　开发企业凭商贸企业开具的增值税发票1000万元作如下账务处理：

　　借：开发成本――建筑工程费用 　　　　　　　1000万元

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　 970万元

　　其他应付款――保修金　　　　　　　　　　　 30万元

　　那么，房地产开发公司支付商贸企业的铝合金门窗款1000万元是否可以税前扣除?

　　分析如下：

　　1、房地产开发企业从商贸企业购买铝合金门窗(并含安装)，用于开发产品，从实质上讲应该是甲供材料。甲供材料应该与施工单位结算，构成工程总造价的组成部分。

　　2、《营业税暂行条例实施细则》第十八条规定：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。

　　3、《国家税务总局关于建筑业营业税营业额问题的批复》(国税函[1999]586号)规定：建设单位自行采购建筑材料后以预算价提供给施工企业的，其实际采购价高于预算价的部分，也应并入施工企业的营业额内征收营业税。

　　从上述可见，房地产开发公司支付商贸企业的铝合金门窗款1000，以“增值税发票”直接进入开发成本，是不可以税前扣除的。因为它与《营业税暂行条例实施细则》第十八条以及“国税函[1999]586号”规定精神不相符。

　　解决办法

　　1、将铝合金门窗工程纳入总承包合同

　　将铝合金门窗工程纳入总承包合同范围，与总承包人结算时将1000万元的铝合金门窗工程款计入总造价。开发商将1000万元的铝合金门窗款，作为甲供材料与施工单位进行财务结算。施工单位办理工程结算时，不但将1000万元的铝合金门窗纳入总造价，还应该向业主收取营业税金及附加33万元。施工单位开具的工程款发票(建筑业发票)包括了铝合金门窗款。

　　也就是说，这一办法可以解决铝合金门窗的税前扣除问题，但是须多支出营业税金及附加33万元。开发商支付的铝合金门窗款是1033万元。

　　2、代扣代缴工程税金代开发票

　　由开发商以总承包单位名义，将铝合金门窗款1000万元代扣代缴营业税金及附加33万元，去主管税务机关代开1000万元的建筑业发票。

　　这样处理，1000万元的铝合金门窗款可以税前扣除了。但是，代扣代缴税金开发商是不能税前列支的，应该调增应纳税所得额。因此，开发商的铝合金门窗成本是1033万元。

　　【方式二】开发商与建筑装饰公司签订《铝合金门窗施工合同》

　　房地产开发企业与某装饰施工公司签订《铝合金门窗施工合同》，合同中约定：由该企业负责铝合金门窗安工程的施工(有施工资质)，工程竣工后除预留3%的尾款自保修期满外，其他款项全部支付。

　　房地产开发企业凭施工企业开具的建筑业发票1000万元(其中：营业税金及附加33万元)，其账务处理为：

　　借：开发成本――建筑工程费用　　　　　　　　 1000万元

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　 970万元

　　其他应付款――保修金　　　　　　　　　　　　 30万元

　　根据《营业税暂行条例实施细则》、《企业所得税法实施条例》以及《发票管理办法》规定，房地产开发企业支付的铝合金门窗工程款是完全可以税前扣除的。实际上，开发商的铝合金门窗成本支出是1000万元。