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轻资产公司并购起步
www.110.com 2010-08-05 14:31

  2010年3月26日,深圳世联地产顾问股份有限公司(以下简称“世联”)召开了第一届董事会第十三次会议,除公布了一系列喜人的财务数字外,公告中还提到董事会全票审议通过了《关于使用部分超募资金收购济南信立怡高物业顾问有限公司的议案》。4月15日,世联的股东大会正式通过该议案。内地轻资产智力产业的第一例收购案,自此尘埃落定,双雄顺利携手。

  世联是房地产服务业的领跑企业,无论是业绩还是品牌影响力,都是行业的佼佼者。它能成为A股首家房地产服务业上市公司是实至名归。世联的IPO(首次公开募股)获得超额认购,现时价格的市盈率依然保持在较高水准,这可看作是资本市场对于它的认同和评价。济南信立怡高物业顾问有限公司(以下简称“信立怡高”)是山东省内最大的房地产营销策划及销售代理综合服务商。

  世联和信立怡高,都属于以智力资本为核心竞争力的智力产业。

  智力资本是为解释企业市场价值同财务资本之间的差异而提出的,它是导致这些差异产生的各种无形资本的总称。它将智力的含义由个体的范围拓展到组织范围,借用描述个人特征的方式来描述一个组织的特征,是指存在于组织中的能提高企业竞争力、为企业增加价值的无形资产。

  智力产业是一种专业服务性产业,除了房地产服务公司外,还包括各类咨询、策划、广告和培训等轻资产公司。智力资本以知识及其管理为核心,构成了企业的轻资产。

  轻资产运营是一种以价值为驱动的新型资本战略,是网络时代与知识经济时代企业战略的新结构。轻资产运营必须根据知识管理的内容和要求,以人力资源管理为纽带,通过建立良好的管理系统平台,促进企业的生存和发展。

  房地产代理企业和房地产商品交易双方都离不开中间人,它们堪称房地产市场正常运转的“润滑剂”和“平衡器”。房地产业能迅速成长壮大,与代理业的持续贡献密不可分。

  这次引起工商界关注的收购,并不只是因为其接近5000万元的交易金额,也不只是因为其涉及到A股第一家房地产服务业公司——世联,更大程度上,是因为这是内地轻资产服务业智力公司并购的第一例。

  带着对这一并购案的浓厚兴趣,笔者走访了世联董事长陈劲松。他将2010年定义为重要的投入年。陈劲松认为,2010年是世联子公司升级的一年(世联进入城市的市场占有率提升,对提高边际利润有着显著的效果),同时也是世联积极寻找可能的(同业)合作伙伴和探讨新业务方向的一年。而对济南信立怡高的购并,是世联的第一个成果。未来,世联还会与更多的同业携手,探索更多的合作方式。

  轻资产运营是国际著名管理顾问公司麦肯锡特别推崇的战略,以轻资产模式扩张与以自有资本经营相比,可以获得更强的盈利能力、更快的发展速度与更持续的增长动力。

  在高度技术化的新知识经济时代中,企业的竞争已经逐步由资源加工转为信息加工,从运用原料转为运用理念。在这种背景下,新生的轻资产运营模式正催生全球的一流企业。

  轻资产运营的行为模式、经营作风及企业文化都展现出新的特征,并对企业的运营力提出了新的挑战,呼唤新的管理技巧和策略的产生。

  并购的难点和解决

  2010年,逐渐走出金融危机影响的中国经济,在各领域都展现出强劲的发展动力,房地产业也进入新的发展阶段,许多原先不起眼的二三线城市,如今已成为城市化进程中的新主角。为了跟上房地产行业发展的脚步,业绩优秀的房地产代理商开始了自己的兼并整合之路,以扩大规模,提高服务水准。

  对房地产代理业有着深入研究的学者、天津财经学院的教授罗永泰认为,房地产代理业的兼并整合,一般有三种模式:一是以代理业标杆企业为中心,整合中小企业,组成专业集团公司;二是行业内的优秀企业之间平等合作,共同组成大型专业服务集团;最后一种方式,就是以加盟品牌服务企业的方式,在全国市场快速扩张。

  2010年,我国大大小小的房地产代理企业有数十万家之多。据罗永泰总结,代理企业可划分为四大类:一是从大型房地产公司派生出来的房地产服务公司;二是抓住了市场先机,抢先发展起来的规模较大、发展较为成熟的公司;三是挂靠在政府部门的服务公司;四是由营销策划人、销售经理、广告人等牵头组建的小型公司。在这四类公司当中,前两者由于竞争优势较大、资金和专业等实力较强,将是未来市场中的主体,而后两者则由于先天不足难以在市场中继续立足,将是被淘汰的主要群体。而世联和怡高,恰恰就是第二类之中的佼佼者。

  世联成功并购信立怡高后,董事长陈劲松谈到公司的第一次兼并的感受时,略带兴奋地说:“这次合并,确实是摸着石头过河,双方都希望能找到一条好的合作之路,提高未来的行业集中度。”他特别强调:“我们不是单店和单店的合作,而是人和人的合作。”

  一般来说,轻资产的服务专业公司在进行收购时,其价格的确立,一般是基于国际公允价格的评估,而不是资产估值,同时还和团队的业绩表现挂钩。而在代理行业中,非上市企业的收购价格,就是以其每年的营业额为基础,按照市盈率的一个约定倍数进行计算。

  在收购谈判中出现价格不一致的情况,是很正常的。无论是国外还是国内,企业并购中,价格向来都是谈判的重中之重。一次性顺利谈成的案例,如凤毛麟角,少之又少,何况是双方首开国内房地产代理业并购的先河,更无先例可循。

  这次并购的全过程,给世联高层最深的一个体会,是这种服务型轻资产企业的估值,是一个非常专业的问题。术业有专攻。以房地产顾问见长的世联,在并购方面完全是一个新手。为了做好并购工作,世联和科尔尼公司等一流的咨询公司合作,聘请了他们的专家做自己的并购顾问。

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