在现有的土地制度框架下，土地使用权的流转其实早已发生。早在2001年，广东农村的土地流转发生面积就已经达到255万亩，占全省耕地面积的7.93%，涉及农户105.05万户，占农户总数的9.22%.流转方式有转包、转让、互换、小调整、入股、租赁等多种方式。

　　但是，在农村土地流转中也出现了一些不容忽视的问题：一是由于缺乏明确的政策和法律规定，多数地方农村土地流转处于自发、分散、无序状态。二是有些地方在乡村集体组织的流转中，忽视承包农户土地流转收益主体地位，截留、挪用农村土地流转收益，与民争利，损害了农民的利益。三是有些地方乡镇政府和村级组织随意变更甚至撤销农户的承包合同，集中土地搞对外招商，强迫承包农户集中流转，影响了农村土地承包关系的稳定。四是有些地方存在着借农村土地流转，绕过国家有关法规，大量占用耕地，改变农村土地农业用途(包括：未批先用、少批多占、以租代征;强行征地、补偿偏低、拖欠补偿等)。

　　中山大学岭南学院副院长李胜兰教授也认为，现行的农村土地管理制度限制了土地使用权的自由流转，没有很好地保护农民的土地使用权、处置权和收益权，抑制了农民收入的增长、农业的发展、农村消费市场的形成。一方面，城乡土地管理制度的不同，形成了城镇房屋商品化、村镇房屋非商品化并且不能直接流通的两种价值本质区别的房屋格局，人为制造了城乡资产体系的不平衡，农民的财产性收入无法落实。另一方面，新增建设用地的主要来源是集体土地，新增建设用地的主要形式是征地，是政府先征集体土地，由政府卖给开发商，而作为享有土地直接使用权的农民在土地转让中既没有话语权，收益权也不完全。土地转让中的权利主体的责、权、利的不对称。