土地增值税由“清算”取代“预征”

　　尽管清算土地增值税的规定早已有之，但因在执行层面上缺乏可操作性，几乎没有房地产企业主动清算。但从2月1日起，房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应进行土地增值税清算。

　　近日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳适用范围，以解决目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状。

　　《通知》还规定，对于已竣工验收的房地产开发项目，其转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可以要求纳税人按照转让房地产收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税清算。

　　据税务人员介绍，所谓土地增值税，是对纳税人转让房地产取得的净增值额征收的一种税种。根据增值幅度不同，房地产增值税率在30%-60%之间。早在1993年，国务院已规定了这一税种。不过，由于实施细则的长期缺失，各地对于土地增值税实际预征率普遍较低，基本上要求房地产企业按照预(销)售商品房收入1%-2%的比例进行预征。石家庄目前的预征比例为预(销)售收入的0.5%-2%.

　　另外，尽管清算土地增值税的规定早已存在，但却一直没有限定房地产企业的完税时间，几乎没有房地产企业主动清算。以石市大部分房产企业为例，只要项目没开发完就一直拖着不清算。而即使开发完了，只要开发企业不注销，他们也可以以销售未完成为由拒绝清算。但新规定设定了期限，以后拖缴的行为就行不通了。

　　有关专家认为，土地增值税“清算令”重磅出台，旨在规范房地产行业利润，而非单纯地打压调控。况且，现行的土地增值税暂行条例还规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，可免征土地增值税。

　　业内人士分析，土地增值税“清算制”对房地产业高利润究竟能有多大的冲击，关键还要严格“扣除项目”的界定。否则，开发商做大扣除项目，增值额自然又会“缩水”。

　　根据土地增值税实行的四级超额累进税率，利润越高的房地产企业征收的税率也越高。因此，超额利润有望得到抑制，将终结房地产暴利时代。