回顾过去一年,上海联业律师事务所马永健律师介绍,尤其在“3·15”房产投诉咨询集中阶段,纠纷矛盾主要集中在卖房人涨价或毁约,宁愿赔偿定金也不想卖房;今年“3·15”快到了,从目前部分的案例来看,房产纠纷主要集中买房人要求降价或退房,哪怕赔偿违约金也要“割尾求生”。今年房产纠纷体现五大新动向:一是退房,即买房人想方设法找理由退房;二是因变更小区平面布局引发的纠纷多;三是质量问题明显增多;四是售后包租纠纷增多;五是因贷款办不出引发的纠纷增多。
在又一个“3·15”消费者权益日临近的日子,本期,我们选取了4个消费者购房后遇到不同麻烦导致纠纷的典型案例,请来上海联业律师事务所王展等几名房地产相关专业律师,对几则典型案例进行深入的剖析,为消费者今后的购房行为进行有的放矢的提醒。
认购阶段退房,请准备充分理由
2005年3月1日,赵先生与某房产开发公司就本市东绣路某处房屋签订了一份《认购书》,双方约定于2005年3月20日之前签订《商品房预售合同》;同日,赵先生向房产公司支付了定金人民币5万元。当赵先生依约前往订立《商品房预售合同》时,发现所认购房屋的房型与先前房产公司描述的情况相差太远,交房期限也比先前承诺的期限要晚半年,双方最终未签预售合同,赵先生要求返还定金被房产公司断然拒绝。无奈,赵先生向律师求助。尽管赵先生向律师指出签认购书时由于购房人数众多,房产公司没有向其提供该房屋建筑设计平面图及房型图等相关资料,也没有提供合同示范文本,所以没有留下证据,对拿回定金赵先生没抱多大希望。幸好律师通过多方取证获得相关有力证据,又在庭审中抓住对方的破绽,才争取到定金全额返还。
律师提醒
关注认购书的详细内容
买卖双方要慎签认购书,防止遭遇定金罚则。很多人引用《最高人民法院关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》的规定,简单认为“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”,从而在签认购书时不是很小心仔细,总以为不签正式合同就没事。但是,认购书是双方对交易房屋有关事宜的初步确认,其一般包括了房屋的位置、面积、价款、签署正式合同的期限、交房日期、定金等主要条款,如果买卖双方违反该认购书的约定或是拒绝按认购书确定的条件订立正式合同,则会产生违约责任。
赵先生之所以能胜诉,主要在于交房时间这一主要条款在认购书中未作出约定,又获得房产公司没向其提供房型图等重要证据,使法院相信双方未订立正式合同的原因在于主要条款协商不成,才支持了赵先生返还定金的诉请。
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