北京买房定金合同保障原则

　　关于买房定金合同保障原则，我们举例说明。2001年9月28日，徐女士与北京某房地产代理有限公司订立《委托出售房屋合同》，将自己以成本价购买单位的一套三居室楼房委托给房地产代理有限公司出售。合同约定，若自己反悔不能成交，则要赔偿房地产代理有限公司和购房者3万元损失，若因自己原因，使交易之房不能过户，徐女士要将定金全额一次性返还给房地产代理有限公司。同年1O月12日，徐女士告知房地产代理有限公司：“单位不同意将该房出售给外单位人员”，故不予出售。

　　据查，徐女士与其单位在购房协议上没有约定其单位有优先购买权。现徐女士已将诉争之房卖与他人。

　　房地产代理有限公司将徐女士不履行义务的情况披露给薄先生后，薄先生于2001年10月起诉至一审法院称，徐女士在自己和房地产代理有限公司不知道的情况下将该房卖给他人，其单方违约，严重侵害了自己的权益。现要求其双倍返还定金。

　　徐女士则认为，自己委托房地产代理有限公司出售名下之房，收了薄先生3万元定金后。因单位不同意将该房卖给外单位人，导致无法出售，并非自己不愿履行合同。故只同意按照委托合同的约定返还薄先生3万元定金，但不同意双倍返还。

　　一审法院审理判决后，徐女士不服，上诉至北京市二中院，请求撤销一审判决，驳回薄先生的起诉。

　　北京市二中院经审理认为，徐女士与房地产代理有限公司经平等协商自愿订立《委托出售房屋合同》，内容不违反法律规定，应认定为有效合同。另外，《委托出售房屋合同》及《购买房屋协议书》中均有关于定金条款的明确约定，且合同订立当日，徐女士直接收取了薄先生定金3万元，后因徐女士的原因对薄先生不履行义务，薄先生作为权利人选择直接向委托人徐女士主张权利并不违反有关法律规定。

　　徐女士在合同订立、收取定金之后，以单位不同意出售房屋为由不履行协议，因其系以成本价购买住房，与单位在购房协议上对出售事项亦无特殊约定，经合法申请后，单位不应限制该房屋上市，现徐女士亦无证据证明其不履行合同有法律规定的免责事由，且在合同未解除之际，其又将房屋售与他人，故徐女士理应按照合同约定承担违约责任，双倍返还定金。

　　律师解答：

　　定金，是指合同当事人约定的，为确保合同的履行，由一方当事人预先支付给另一方的一定款项。它是保证主合同履行的从合同，同时也为实践合同，即自交付定金之日起生效。其最重要的法律后果是，在双方当事人不履行合同债务时，适用定金罚则，即交付定金的一方不履行债务的，丧失定金，收受定金的一方不履行债务的则双倍返还定金。

　　本案的处理正是对定金罚则的具体运用，而处理的事实依据则是两份有效合同，即委托合同和房屋买卖合同。由于房地产代理公司是根据徐女士关于代售其住房的委托与薄先生签订的《购买房屋协议书》，而且薄先生在签订合同时已经知道两者之间的代理关系，因此，根据我国《合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，该购房协议的效力直接及于徐女士和薄先生。

　　同时，在三方在场的情况下，薄先生将3万元定金交付徐女士时，定金条款业已生效。在此之后，任何一方违约，即应适用定金罚则。所以徐女士在不履约的情况下当然要承担相应的双倍返还定金的法律后果。