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营业税政策调整 中介“阴阳合同”忙过户
www.110.com 2010-07-07 12:54

  12月9日国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限调整,由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。

  消息一出,引起了市民以及业内的强烈反响。深圳业内专家表示,该政策的影响不容小觑,短期内将使楼市成交量回落。长期来看,该政策的出台,也将是一个警示信号,预计明年对于楼市投资性需求的打压政策将陆续出台。

  中介加紧过户房产

  记者了解到,9日晚上营业税调整的消息一传出,深圳多家中介公司就火速对全体员工群发了短信。一中介公司员工小彭告诉记者,由于二手房交易流程比较复杂,赎楼、办理按揭贷款等都很耗时,容易因为一个环节而拖上一两个月,因此公司要求员工尽快赶在12月底之前,帮客户到国土委过户,规避营业税的征收。

  据焦点房地产网昨日进行的一项民意调查显示,针对“二手房营业税优惠取消”,有购房意愿的消费者已经开始犹豫,超过三成的网友表示“观望一阵再说”;四成人表示“等房价下降了再说”;另外也有27%的人表示会“继续购买”。

  而对于有出售房子打算的业主,心理影响也比较明显,超过半数的人表示将继续出售;而表示“不会出售”、“看看再说”的只占45%左右。

  据悉,国家调整营业税征免时限,主要是出于打击投机性购房目的,增加短期炒作的成本。美联物业南山区总监孟祥义介绍说,普通住宅投资比例较少,因为短期房价上升幅度小,利润不高;但豪宅涨幅迅速,投资比例已经超过五成。据世华地产关于二手房的最新报告显示,11月豪宅的买家当中,有70%是投资客,这一比例与八九月份相比,有了明显的增加,显示豪宅市场的投资氛围浓厚。

  新政对豪宅市场影响不大

  “我们现在最关心的,就是新政策到底是以差额为基数,还是以房产原价为基数算营业税。如果是前者,那就一点影响都没有。”深圳某大型地产中介的工作人员小彭昨日表示。

  事实上,由于深圳二手房交易普遍采用“阴阳合同”,今年以来,普通住宅的营业税已经名存实亡。业内人士指出,虽然此次营业税征免时限由2年恢复到5年,但如果仍然是以房产差额((成交价-购买原价)×5%)来计算,那么,除了豪宅,对于深圳绝大多数普通住宅的交易来说,营业税仍然是名存实亡。

  据了解,2008年12月29日,财政部和国家税务总局共同推出了《关于个人住房转让营业税政策的通知》,文件规定,“自2009年1月1日至12月31日,个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过2 年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过2年(含2 年)的普通住房对外销售的,免征营业税。”

  去年以来实施的上述政策中,除了营业税征免时限从5年减少到2年外,最大的改变就是“不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为差额(成交价-购买原价)征收营业税”。这一重大改变,也令“阴阳合同”盛行的深圳二手房市场,迎来了普通住宅营业税的“零时代”。

  另外,值得一提的是,12月9日国家公布的调整营业税消息,对于深圳豪宅的营业税征收没有变化。根据中原地产的调查研究,目前深圳市场上豪宅(指非普通住房)投资非常活跃,80%以上的豪宅投资客持有一套豪宅的周期不超过2年,有的甚至几个月就转手一次,这就是说,在深圳市场上频频转让的豪宅,实际上绝大部分都在按全额征收营业税,新政对豪宅市场没多大影响。

  中原地产总经理李耀智认为,短期来看,成交量将回落,因为今年二手房太火爆,房价也飙升,普通住宅的投资者已经非常谨慎,如此巨量的成交不可能长期持续。营业税优惠取消,将会使炒房客成本加大,令他们投资更加理性。

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