与当前火爆的楼市相似,北京土地市场也开始流行二成首付——开发商天价拿下一块地王后,签订合同时仅需缴纳20%的土地出让金,余下部分可在半年内缴清。
开发商已不差钱
CBN记者独家获悉,在北京今夏拍出的4块地王中,除广渠路15号地块的土地出让金需要一次性付清外,其余的3块,即广渠门外10号地块、通州区九棵树大街地块和朝阳区奥运村乡(水源九厂东侧)地块均有约定,在签订合同后的3日内向出让人支付土地出让金的20%作为履行合同的,剩余部分在180日内付清。
去年楼市低迷,土地市场也随之不振,底价成交和流拍现象随处可见,开发商的拿地意愿降到最低点。为催暖地市,包括北京在内,深圳、南京一些重点城市纷纷出台政策,允许开发商购地的土地款可分期支付。
上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强就此对CBN表示,当时土地市场比较低迷,由于楼市成交量下降,房地产开发企业的现金流也不足,总的来看,当时的分期缴纳土地出让金是政府的托市行为。
一方面是政府提供了便利,另一方面是极为宽松的信贷环境,这使得土地市场在今年夏天突然升温,各地天价拿地的消息层出不穷,表明开发商已经不差钱。
国土部报纸质疑“土地款按揭”
在这种情况下,土地出让金分期支付这种托市政策,如今是否还需要延续?
回建强认为,现在的土地政策并不算最宽松,况且现在不允许分块获得土地使用证,也不存在开发商分期滚动开发的便利。企业要拿地,要把土地款全部缴清后才能获得土地使用权证。但即便这样,各地依然有很多地王出现,说明政策便利是一方面,流动性过剩的作用更甚。
而不少地王欠缴土地出让金的事实和对开发企业支付能力的担忧,令社会对分期付款的做法持有一定担忧。
今年,广州市在处置2007年闲置地王时就发现,不少房地产开发企业在2007年拿地后,直至公开查处时仍未缴清土地款。
国土资源部(下称“国土部”)下属的《中国国土资源报》昨日也刊发评论称,应该查查“地王”的支付能力。
“地王价款是否如期到位?地王价款是否存在减免或变相返还?对无力缴纳价款及违规取得土地证书的地王,在收回土地的同时,不妨公开曝光,以防地王虚火蔓延。”该评论称。
“土地款按揭” 合同冲突国土部规定
分期或延期支付土地出让金的案例,此前并不少见,一些开发商甚至只缴了部分出让金,就分割取得了土地使用权证,然后再用土地使用权证申请土地抵押贷款,进行滚动开发。
国土部曾在2007年10月表态,认为此举违反了国家有关土地出让的规定,给开发商用少量资金囤积土地留下余地,容易造成新的土地闲置、工程烂尾,不能形成有效的住房供应,加大了金融风险。
国土部由此叫停了分期发放土地使用证书的做法,开发企业也就不能再像以前那样分期滚动开发从而获利。
土地使用权证的获得,是商品房开发项目进行施工,以及预售的前提条件。而国土部“不得分期拿证”的规定,也给当前北京几块地王的开发提出了一些难题。
CBN记者发现,在上述几个地王的出让合同中,一方面允许开发企业分期缴纳土地款,同时又明确规定了项目开工日期。这会导致出现这样的尴尬:开发商还未付清土地款并拿到土地使用证,但又需要依照合同规定开工。
如北京广渠门外10号地,今年5月份被北京富力城公司以10.22亿元的高价拿下。其7月20日签订的土地出让合同规定,签订合同3个工作日内,受让人须向出让人支付土地出让金的20%,作为履行合同的定金,剩余部分在180日内付清。
这就意味着,富力城公司可以在2010年2月20日前付清土地款,随后去申请土地使用证。但合同同时又规定,该地块必须在2009年12月31日前动工,即今年年底前,北京富力城就要办理好土地使用证,这就需要全部付清土地款。
北京朝阳区奥运村乡(水源九厂东侧)地块也面临这样的情况。
如此看来,在北京地价款分期支付的优惠政策和国土部的规定之间,开发企业只能选择享受其一,而不能兼得——拿到地王的企业,即便完全按照土地出让合同的规定行事,也可能出现违法违规的局面。
CBN记者查阅了北京当地的相关法律文件后也发现,如果未能全额缴纳土地款,商品房项目将不能办理建筑工程规划许可证,而没有这个证,开发项目也不得开工。
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