日前，国土资源部、国家工商行政管理总局向各地发布2008版《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，在多个方面对国有建设土地使用权出让进行限制，矛头直指开发商囤地行为。据悉，该合同自今年7月1日起在全国实施，目前昆明市已经正式开始实施。
　　土地出让金全付清才能拿证

　　与以前使用的国有土地出让合同相比，新版合同的四点规定将矛头直接指向恶意囤地行为：一是合同规定，“受让人应在按合同约定付清全部国有建设用地使用权出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记……未按本合同约定缴清全部国有建设用地使用权出让价款的，出让人依法不得为受让人办理土地登记，不得向受让人发放国有土地使用证，也不得按出让价款缴纳比例为受让人发放国有土地使用证。”

　　这意味着，开发商必须付清全部土地出让金才能拿证，这让很多开发商为等土地升值，不顾自己手中资金链紧张大规模囤地行为变得艰难。

　　建设前先规定住房套数套型

　　新版合同明确规定，合同项下宗地用于住宅项目建设的，宗地范围内住宅建设总套数不少于一定套数。其中，套型建筑面积90平方米以下住房除了继续执行占总建筑面积70%等规定之外，建筑套数将规定不少于一定数量。同时，90平方米房屋的套型将在出让合同中进行明确。

　　此外，新版合同还首次对保障性住房作出要求：配套建设的经济适用住房、廉租住房等政府保障性住房，受让人同意建成后将通过政府回购或者政府回收两种办法移交政府。

　　商品房3年内开发完成

　　新版合同要求，商品房开发年限最长不超过三年，也就是大家所说的三年内完工。与老合同对比，开工和竣工时间分别缩减了50%，这是一个不小的动作。这意味着，开发商大规模囤地后，仅仅建个售楼处或者搭几块施工围档就算开工的佯装行为，在新合同实施后根本无法见光。

　　对于取得土地之后的建设起止时间，合同特别强调：受让人未能按照本合同约定日期或同意延建，所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的，并继续履约；受让人未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，也应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。

　　小房企会死得很难看

　　“不得了不得了！”昨天下午，在获悉新合同限制囤地的几个措施之后，资深房地产专家王晓(王晓博客,王晓新闻,王晓说吧)睿连连惊呼。他说，其实新版合同里的很多规定都是国家以前陆陆续续制定出来的，但这次新版合同的出台，表明国家要真正把这些政策落到实处了，这将对房地产行业产生巨大影响。

　　王晓睿特别提到，国家很早就规定，城市新开楼盘90平米以下的户型必须占总量的70%以上，对于这个政策，以前很多城市的做法就是把政府牵头建设的经济适用房、廉租房等算在整个城市的指标里面，但新版合同则将这一指标细化到每一个商品房项目之中。“由于小户型楼盘的利润明显低于大户型楼盘的利润，这样的举措将大大摊薄开发商的利润。”

　　他还认为，此举与新版合同中对建设项目的时间限制联合为开发商形成双道“紧箍咒”：“一方面逼着你加快开发，另一方面规定你必须开发小户型，双管齐下，开发商今后的日子将极为难过，行业将面临大规模洗牌，一批小的房地产商将死得极为难看，而那些侥幸存活下来大房地产也将只能靠建设的量来、获取利润，这正如国家统计局公布的，房地产行业的暴利将一去不返。”