上诉人新民市供销饮食服务公司因房屋合同纠纷一案，不服新民市人民法院(2003)新民房初字第36号民事判决，向本院提出上诉。本院于2005年9月12日受理后，依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长，代理审判员王银华主审，代理审判员陈兴田参加评议，于2005年9月23日审理了本案，本案现已审理终结。

　　原审法院审理查明： 1、原告周凤云与被告新民市供销饮食服务公司于2001年5月1日签订法哈牛合作饭店租赁合同、租赁期限为2002年5月1日至2022年5月1日，共20年，租金每年1.1万元，周凤云已向对方一次性交齐20年的房屋租金22万元，2、原告周凤云在被告同意的情况下，将其租赁物转租给自然人汪长胜，第一年获得转租费用4.5万元，第二年获得转租费用5万元。3、被告新民市供销饮食服务公司没有按租赁合同的将租赁物的产权凭证交付给原告保管。4、2003年8月，原法哈牛合作饭店的8名下岗工人，持有该饭店的房证，谎称该房屋产权为其8人所有，与开发商谭旭东、黄淑芝私自达成房屋买卖协议，将房屋以25万元人民币的总价值卖给黄淑芝、谭旭东，并于同年8月30日晚11时左右，8名下岗工人将该饭店房屋大部分拆扒，同年9月6日午后，开发商将剩余的部分拆除。5、被告新民市供销饮食服务公司是法哈牛合作饭店房屋的所有权人。6、此前，法哈牛镇政府为了搞小城镇开发建设，曾经与新民市供销联社、开发商等协调过该房屋的动迁问题，但多次协调未果，新民市供销饮食服务公司没有参与此事。7、2004年经本院另案判决，8名下岗工人、开发商因非法处分法哈牛合作饭店向新民市供销饮食服务公司赔偿52万元人民币(约)，现判决已生效。

　　原审法院认为，原告周凤云与被告新民市供销饮食服务公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，各项条款均符合法律规定，合同合法，双方当事人都应该按其约定认真履行各自的义务。但是，由于第三人之间恶意串通，致使本案的标的物灭失，使得原告对租赁物的使用、收益的权利遭到侵害，致使合同履行不能。依据我国合同法的有关规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，被告新民市供销饮食服务公司应向原告周凤云承担违约责任。故此，本院对原告请求与被告租赁合同，返还剩余的租金，支付违约金予以支持。但是由于约定违约金过高，依据合同法的有关规定，本院应作适当调整。原告请求被告新民市供销联社承担责任，因其并非租赁合同主体，本院不予支持。原告请求被告新民市供销饮食服务公司承担原告已经为其垫付的评估费用，证据充分，本院予以支持，但请求其支付修理房屋的费用，因其证据不符合法律规定，本院不予支持，待其证据充分，合法后另行起诉处理。判决如下：一、解除原告周凤云与被告新民市供销饮食服务公司的房屋租赁合同，尚未履行的、终止履行。二、被告新民市供销饮食服务公司于本判决生效后5日内返还原告18年的租金19.8万元人民币。三、被告新民市供销饮食服务公司于本判决生效后5日内支付给原告违约金19.8万元人民币。四、被告新民市供销饮食服务公司于本判决生效后5日内给付原告评估费1，920.00元。五、被告新民市供销联社不负任何经济责任。六、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费8479元，实际支出费4553元，总计13032元，保全费用2090元，由均被告新民市供销饮食服务公司承担。

　　宣判后，上诉人新民市供销饮食服务公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，被上诉人承担诉讼费。理由：房屋租赁未办理登记备案，合同无效，上诉人不存在违约，不承担违约责任。

　　被上诉人周凤云答辩：租赁登记备案不是合同生效的条件，不影响。租赁物灭失不是承租人的责任。

　　本院经审理查明的事实与原审查明事实一致。

　　本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，房屋租赁是否办理登记备案不影响合同的效力，故上诉人关于房屋租赁未办理登记备案，合同无效的主张，本院不予支持。上诉人租赁给被上诉人的房屋，由于上诉人与第三人有纠纷，第三人的侵权行为致使该房屋灭失，上诉人不能再提供该租赁房屋给被上诉人使用，双方继续履行租赁合同的目的不能实现。故就双方的租赁合同来说，上诉人存在不能交付租赁房屋的违约行为，故上诉人关于其不存在违约，不承担违约责任的主张，本院不予支持。故原审判决并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款(一)项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费8479元，由上诉人新民市供销饮食服务公司承担。

　　本判决为终审判决。