座落于深圳市罗湖区文锦中路的朝花大厦原业主是深圳市朝花实业发展公司(以下简称朝花公司)。1997年3月10日、同年3月11日、11月21日，朝花公司与深圳发展银行龙华支行先后签订四份借款合同，共向该银行借款人民币600万元(借款为10个月和12个月)、美金10万元(借款期限为10个月)。同时朝花公司以其自有的朝花大厦南座作为上述借款之抵押物，与该银行签订了《贷款抵押合同》，并办理了抵押登记手续。1998年9月2日，朝花公司与本案原告签订《房屋合同》，将已设立抵押的朝花大厦南座一楼545平方米房屋出租给原告作商场使用，出租期限为8年8个月。即自1998年9月6日至2007年4月30日止。租金为每平方米130元人民币，月租金总额为人民币70850元。该合同中，双方还就租金交纳方式、定金等事宜作出相关约定。同年9月8日，双方办理了该合同的见证及租赁登记手续，在随后履行该租赁合同过程中，双方无异议。后因朝花公司未及时归还前述借款，银行诉至深圳市罗湖区人民法院，罗湖区法院于1999年3月就此分别作出民事判决，判令朝花公司归还借款本金及利息，若不能还清则拍卖已办理抵押登记之房产。由于朝花公司未履行上述生效判决书确定的还款义务，罗湖区法院又作出裁定，确认已经公开拍卖上述房产，本案被告以6847600元人民币竞买成交，裁定将原朝花公司所有的朝花大厦南座第一层房产之所有权转移给被告所有。同年9月18日，被告致函原告，称由于原告与朝花公司签订的租赁合同已失效，被告准备将经拍卖所得的朝花大厦一层进行消防整改及维修后收回自用，要求原告于2000年10月6日前搬离，原告不允诉至法院，要求被告继续履行房屋租赁合同。

　　【审 判】

　　经审理认为，原告与朝花公司所签房屋租赁合同是依法成立的合同，反映了双方真实意思表示，应确认为。一般情况下，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但我国法律对已设定抵押的财产再行出租的情形有特别规定，即抵押人将已抵押的财产出租，其抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，朝花公司为借款先将涉案房产向银行抵押，后将该房产出租给原告使用，根据上述有关法律规定，在银行实现抵押权后，原告与朝花公司所签租赁合同对作为受让人的本案被告便不具有约束力，故原告要求被告继续履行原租赁合同的理由不能成立，其诉讼请求法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款之规定，判决驳回原告深圳市都都文具有限公司的诉讼请求。

　　【评 析】

　　本案首先要明确的是，在抵押权设定以后，抵押物能否出租问题。其一，根据物权法的一般原理，同一物上不得并存两个或者两个以上的所有权，但可以存在两个或者两个以上的物权，只要这些物权之间并不发生冲突和矛盾，则数个物权的设定是有效的。其二，抵押权只是就抵押物的变价有优先受偿的权利，抵押期间由于不动产抵押并不转移占有，抵押人将某项不动产设定抵押以后，仍对该物享有所有权，只要租赁期限不超过债务的清偿期，抵押人可以将该物出租。这样在抵押权人实现抵押权时，租赁关系先已终止，抵押权与租赁权不发生冲突，不会影响抵押权人的优先受偿。其三，由于抵押物仍由抵押人占有，如果抵押人不愿对抵押物使用收益，又不能将该物出租或借给他人使用，则不能充分发挥物的使用价值，又不利于提高物的利用效率。另我国《担保法》也未禁止抵押人将抵押物出租，因此抵押物应可以出租。

　　其次要明确关于抵押权实现后，原租赁合同对受让人是否继续有效的问题(专指租赁期限长于债务期的情形)。若租赁期限长于债务期，一旦债务履行期届满而债务人无力还债，抵押权人变价优先受偿权的行使将受到租赁权的阻碍，因为抵押物上尚存在租赁权，必然会使抵押物的变价减少而损害抵押权人的利益，两物权势必发生冲突和矛盾。在这种情形下，原租赁合同对抵押物的新所有人应无约束力。其一，由于抵押权设定在先，因而出租人和承租人在订立租赁已抵押的房屋合同时，完全应当知道租赁期限不能超过抵押权行使之时，否则会给抵押权人造成损害，若双方置抵押权人的利益不顾，在未取得抵押权人许可的情况下，恶意通谋订立期限较长的租赁合同，以至于严重影响抵押权人的抵押权的实现。在此情况下，因出租人与承租人恶意串通损害他人利益，双方租赁合同无效。其二，即使承租人不知道其租用的房屋已设定抵押而与出租人订立了期限较长的租赁合同，出租人应当知道自己的行为可能会给抵押权人造成损害却故意为之，在此情况下，出租人故意实施侵害他人物权的行为构成侵权，其出租行为亦应无效。故原告不得根据买卖不得击破租赁的规则要求被告继续履行租赁合同，因为该规则适用的前提是租赁合同是合法有效的，除非抵押权人及抵押物的新买受人对存在于抵押物之上的租赁关系没有异议。其三，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条中也明确规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

　　综上所述，本案中朝花公司在将房屋抵押后，仍然可以将房屋出租，但由于该公司与原告约定的租赁期为8年零8个月(从1998年9月8日至2007年4月30日)，而其主债务的期限为10个月和1年不等，显然租赁期限远远超过债务履行期，侵害了他人利益，导致租赁合同无效，原告不得根据买卖不得击破租赁的规则要求被告继续履行租赁合同。另外，关于租赁合同失效后，承租人(原告)的损失如何弥补问题，对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条中规定：抵押人将已抵押财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知该财产已抵押的，抵押人实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。故为查明事实，维护抵押权人及承租人权益，法院在审理前述抵押借款案时，应通知本案原告参加诉讼。