目前听到很多的同事跟我咨询:某某在售房屋附有租约,而客户却不愿意承接该关系,如果业主必须现存的租赁合同才能成就买卖合同,请问这种租赁合同到底可不可以解除?如果解除了是否违背了“买卖不破租赁”的原则?
首先,这个问题的探讨有个前提:我们这里所说的租赁合同必须是“合法,,现存”的租赁合同。即合法目的不能违法,例如租赁标的物业来从事违法犯罪活动,须在法律范围内进行,例如租赁期限不能超过20年,超过部分无效,合同期限尚未届满。以下探讨是在此前提下进行。
关于租赁合同的解除问题是个比较有争议的问题,一部分人认为房子是业主的,业主想怎么处理就怎么处理,关租客什么事?所以可以解除(在这里有必要解释一下,是“业主的”法律的表叙是业主对该房屋享有所有权,而有所权是一种对世的,绝对的,即所有其他人都不得侵犯该权利)。另一部分人认为,“买卖不破租赁”,租客是基于合同关系合法取得租赁权利的,应该受法律保护,所以不能解除。
现在就想对上叙观点表达一下自己的看法。本人认为这两种观点都有一定的道理,但都不完全正确。前一个观点是以所有权否定租赁权,以绝对权否定相对权是没有道理的。两种权利只要合法都应该受法律保护。业主要出售租客承租的房屋,就与租客有很大的关系!那么,后一个观点就正确了吗?不完全正确!如前所叙:“合法租赁合同应该受法律保护”是正确的,所以合同能否解除要看具体情况。
在此要分两类情况:如果合同约定了解除合同的条件(主要为违约责任,解除合同所造成的损失赔偿及通知等附随义务),那么合同就是可以解除的:如果合同没有约定任何的违约责任,尤其是明确约定合同期限内不能解除合同的。如果是前一类合同,又怎么解除合同?业主应该根据合同的约定条件就可以解除了,视具体情况而定。而“买卖不破租赁”主要指一种租赁关系的承接,租赁标的出售后,原租赁合同对买受人句许生效。这与承接前后者承接后租赁关系的接触并不冲突。
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