惩罚性损害赔偿，也称为示范性的赔偿或报复性的赔偿，它是指由法庭所作出的赔偿数额超过了实际的损害数额的赔偿，是对真实赔偿的一种“附加”赔偿，它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。惩罚性赔偿是与补偿性赔偿（即一般损害赔偿）密切联系、相辅相成的一项民事法律制度。我国在 1993年颁布施行的《消费者权益保护法》第四十九条中首次确立了惩罚性赔偿制度，并在1999年10月1日起施行的《》第一百一十三条再次重申了该项制度，它表明了惩罚性赔偿责任已开始进入合同领域。2004年4月28日最高人民法院发布了《关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》），其中明确规定了买受人在五种情形下不仅可以要求解除、撤销合同或者是宣告合同无效，而且可以要求出卖人返还购房款、支付利息及赔偿损失，还可以向出卖人主张要求其承担不超过已付购房款一倍的“赔偿责任”——即“惩罚性赔偿责任”。此解释一出台，便引起了社会的广泛关注与热烈的争论。如何理解和把握这一规定的适用，笔者就此略谈浅见。

　　根据《司法解释》第八、第九两条的规定，主要有以下两类五种情形买受人可以向出卖人主张要求其承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿，但是适用条件各有不同，在司法实践中需要引起注意。

　　（一）《司法解释》第八条所规定的出卖人根本违约引起的惩罚性赔偿的两种情形。

　　1、商品房买卖后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。

　　房地产开发企业在开发经营过程中为取得下一步房地产开发项目的启动资金填充投资缺口，往往在商品房买卖合同签订后，房屋所有权尚未转移给买受人之前，又将该房屋作为抵押物抵押给银行等第三人而获得贷款，但出现此种情况，并不必然会导致房屋买卖合同无法，因为出卖人有可能会在房屋买卖合同约定的履行期限到来之前将该抵押撤销，这样就并不影响和损害买受人的合法权益。所以《司法解释》规定，在适用此条款时必须要达到“导致商品房买卖合同目的不能实现” 这一条件，它主要包括房屋无法实际交付或无法办理房屋权属证书等。因为在这种情形下，才会导致出卖人的根本性违约，因此才会造成买受人购买房屋的目的落空，而严重损害到买受人的合法权益。

　　2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。