日前,陈女士致电85051890说:“从8月1日开始卖二手房要收个人所得税了,卖一套房子可能要少赚不少钱,有点肉痛。不过有朋友告诉我,夫妻可以通过假装离婚来避税,不知道是不是可行?”
如果交税,我不是得少赚7万元
按照规定,8月1日以后个人转让住房,必须按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。
平白无故多出这么笔费用,陈女士有点心痛,她和丈夫现在一共有3套房子,准备把其中一套卖掉,从房价上来说,估计能赚35万左右,照20%算的话,岂不是要少赚7万块钱?
所得税,不是20%
这么简单其实,陈女士有个误解,她要缴纳的所得税费并不是卖房子所得的五分之一这么简单,因为还要减去很多杂七杂八的项目,实际上远不需要7万元这么多。
为了方便大家理解,我们模拟了一笔交易来计算到底要交多少费用:
假设陈女士和丈夫5年前买了一套120平方米的商品房,总房价100万元,首付三成。她向银行按揭贷款70万元,20年按揭,为等额还款。房屋交付后,花去15万元装修。如今她将房屋在二手市场转让,转让价为135万元。
按照政策规定,该房屋原值为101.55万元(房价款100万元、1.5%的契税即1.5万元、0.05%的印花税0.05万元),另外还有转让住房过程中缴纳的税金,即5.6%的综合税(包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等)5.6万元。此外,合理费用18.029418万元(装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%:101550元;支付两年的住房贷款利息(5.751%年利率)78384.18元;手续费3元/平方米:360元)。
因其房屋转让收入为135万元,陈女士应缴纳的个人所得税=(房屋转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%,即(135-101.55-5.6-18.029418)×20%=1.9641164(万元)。
也就是说,如果按照现在的政策,陈女士卖掉房子后要缴纳的个人所得税费将近两万元,而不是她自己计算的7万元。
为了两万元,值得离婚吗?
尽管实际缴纳税费比之前预计的要少很多,可陈女士还是觉得,两万元也不是个小数目,她说有个朋友告诉她,可以通过假离婚,来把这笔税费规避掉。
浙江援手律师事务所的朱律师说,如果只是就事论事,陈女士的确可以通过假离婚来规避这笔税费。因为按照税收优惠政策,居住满5年以上的家庭惟一用房可以免缴个人所得税,陈女士和丈夫名下有三套房子,如果为了省这笔税费,两口子先离婚,离婚后有一人名下只有一套房,这样就成为惟一家庭用房了。这时候再卖掉房子,就可以免交个人所得税了。
但是朱律师特别指出:“如果陈女士来当面咨询,我是绝对不会建议她为了省钱而去和老公办理离婚,因为一旦出了什么问题,局面就会变得无法收拾。”
朱律师说,卖房子要缴个人所得税了,有人想到假离婚,其实在平时,为了某种目的假离婚的情况也比较常见,当事人往往聪明反被聪明误,事后追悔莫及。
假离婚的种种弊端
朱律师举了一个关于假离婚的典型案例。有位姓席的女士与丈夫结婚15年,感情一直很好。1993年男方辞去公职,带着两个人所有的积蓄下海,随着男方事业上的成功,存单上的数额慢慢由四位数变成了六位数。
次年春节男方回家,说生意上出了麻烦,需要一大笔钱。席女士说那好办,你把家里的存款拿去。可男方又说,万一还过不了关,说不定他得坐牢,连累了老婆孩子,让他于心不忍,不如两人先办个假离婚,过了这一段风头再。
为孩子着想,席女士对丈夫这个提议也爽快地同意了,第二天就同他一起办了,还把银行存款悉数取出交给丈夫带走了。
丈夫拿上钱走了,谁知这一去就杳无音讯。席女士放心不下,特意请了假去探视,到了海南才知道,丈夫已经有了新房子不说,而且又有了年轻漂亮的妻子。
这样的案例还有很多,朱律师说,最常见的就是“弄假成真”,一方是假离婚,另一方却是真的在外面有了新欢,因为办假离婚总是为了解决某个问题,所以在等问题上,双方肯定是怎么简单怎么来,一旦弄假成真,有一方是会吃大亏的。
所以,朱律师建议那些想通过假离婚达到避税目的的夫妻,在决定这么做之前,一定要考虑清楚,这一步如果走错,就不是几万块钱能解决的问题了。
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