租房合同争议仲裁案裁决书

　　(1999年2月5日)

　　中国国际经济贸易仲裁委员会(以下简称仲裁委员会)根据申请人××与被申请人北京××房地产开发有限公司于1995年10月21日签订的租房合同(Tenancy Agreement)中的仲裁条款及申请人于1998年9月11日提交的仲裁申请书受理了申请人与被申请人因上述合同产生的争议仲裁案。本案仲裁程序适用1998年5月10日起施行的《中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则》(以下简称仲裁规则)的规定。

　　由于本案争议金额不超过人民币50万元，根据仲裁规则第64条的规定，本案适用简易仲裁程序。

　　1998年11月12日，仲裁委员会秘书局分别向申请人和被申请人寄送了本案仲裁通知及其所附仲裁文件。

　　由于申请人与被申请人未能在仲裁规则规定的期限内就独任仲裁员的指定达成一致，仲裁委员会主任根据仲裁规则第65条的规定，于1998年12月17日指定××为独任仲裁员，成立仲裁庭，审理本案。

　　1999年1月21日，仲裁庭在北京对本案进行了开庭审理。申请人与被申请人均委派仲裁代理人出庭。庭审中，双方分别向仲裁庭陈述了案情，回答了仲裁庭的有关提问。庭审后，双方均向仲裁庭提交了补充意见及证据。

　　仲裁规则第73条规定，仲裁庭应在案件开庭审理之日起30天内作出裁决书。根据这一规定，仲裁庭以双方提交的书面材料为基础，并结合开庭审理所了解到的情况作出本案裁决书。

　　现将本案案情、仲裁庭意见及裁决结果分述如下：

　　一、案情

　　申请人与被申请人于1995年10月21日订立了租房合同，由被申请人将位于北京顺义××别墅的138号住宅出租给申请人，租期两年。按照合同规定，申请人在合同订立时向被申请人预交了28100美元的住房押金。所租住宅由在申请人北京办事处工作的Steven L.Toronto先生一家居住。

　　据申请人的陈述，138号住宅在Steven L.Toronto一家人住不久即不断发生问题，给日常生活带来很多不便。其中最为严重的是.住宅的热水器释放大量烟尘，造成房间内烟尘弥漫，严重污染了室内墙壁和室内陈设并导致部分物品变色。

　　1996年8月上旬，该建筑的地下室发生了一次严重的渗水事件，使室内异常潮湿，大量衣物受潮，室内物品损坏严重。

　　以上种种事故使Toronto先生被迫在排除上述事故所造成的影响上耗费金钱与精力，完全剥夺了Toronto一家依据原合同5.01条在上述建筑内享受宁静生活的权利。申请人就上述事故带来的损害赔偿问题多次与被申请人交涉。但被申请人在协商的过程中一再拖延，始终未能接受申请人提出的合理要求。

　　按照租房合同附表中第三部分的规定，承租方有权在租房满一年后终止合同，条件是应在终止合同前3个月书面通知承租方终止合同的意图。申请人在上述问题无法得到迅速、有效的解决的情况下，被迫于1996年9月25日传真被申请人，提出解除合同，并于1996年12月31日，租房合同生效1年以后，正式解除了合同，并开始搬出138号住宅。

　　按照租房合同3.03条的规定，被申请人应在合同终止后30天内将住房押金全额退还给申请人。被申请人一再以各种借口拒绝返还押金。为此，申请人于1997年4月2日传真被申请人，要求被申请人在1997年4月11日前全额返还押金。但被申请人在1997年4月7日的回函中，严重歪曲原合同的有关规定，声称承租方只有在租约满一年后，才能发出要求解除合同的通知，并以此为借口否认申请人1996年9月25日退租通知的效力，拒绝返还押金。

　　据此，申请人提出仲裁请求如下：

　　1.请求仲裁庭裁决被申请人向申请人全额返还押金28100美元。

　　2.请求仲裁庭裁决被申请人赔偿因被申请人拒绝返还住房押金而使申请人蒙受的利息损失：本金应按28100美元计算，利息期应从1998年1月底起算，至仲裁庭裁决后实际支付日为止，利率按8%计算。

　　3.请求仲裁庭裁决被申请人偿付申请人垫付的仲裁费以及申请人因本案发生的其他办案费用。

　　被申请人声明，由于申请人提出的仲裁请求不是基于他在仲裁申请书里所列述的居住质量问题，因此，被申请人就该等问题不作任何辩驳。

　　被申请人就下列问题作出了辩驳：

　　1.被申请人说，租房合同附表第三部分中规定，申请人有权在租期届满1年后终止合同，但须在终止合同前3个月书面向被申请人提交解除租约的通知。

　　被申请人于1996年12月31日收到了一份申请人解除租约的函。根据上述租房合同的规定，申请人在发出12月31日函后3个月，即1997年3月31日后，方能解除租房合同。

　　2.在12月31日函之前，申请人从未向被申请人发出任何书面文件，明确地表示将在3个月后终止租房合同。Steven L.Toronto先生1996年9月25日向被申请人发出的传真不是符合租房合同规定的解除租约的通知，其理由是：

　　(1)该传真是由Toronto先生签署的，他并没有获得承租人授权签署租房合同项下的文件，如终止租约的通知;

　　(2)在该传真中尽管Toronto先生要求搬到××别墅的另外一个住宅，但在其正文中从未明确地通知被申请人将终止租房合同;

　　(3)被申请人在引用Toronto先生函件的文字“As a matter of form only，please also consider this our written notice required by the Lease Agreement to terminate the Lease 3 months hence in the event that this becomes necessary” (Emphasis added)后说，Toronto先生在陈述中实际表明只有在假定条件(即：“如果在那时终止租约是必须的话”)成就的情况下，他才解除租约，而该先决条件是一个谁都不能判断在何种情况下及在何时才能成就的条件，因此Toronto先生并未提出一个确定的解除租约的通知;

　　(4)根据一般的法律原则，解除租约的要求还应明确地指出解除租约及搬出房屋的日期。之所以规定须提前一段时间通知出租人，中为了使出租人能有合理时间另找承租人以减少出租人的损失。Toronto先生在9月25日的传真中并无提出解除租约的具体时间。被申请人因此无法获得其根据合同中给予承租人在解除租约前提前通知出租人的规定而应获得的利益。

　　被申请人声称：由于申请人在解除租房合同时未履行其根据租房合同应尽的义务，因此，无权要求被申请人退还押金，被申请人有权根据租房合同的规定没收押金。