咨询律师 找律师 案件委托   热门省份: 北京 浙江 上海 山东 广东 天津 重庆 江苏 湖南 湖北 四川 河南 河北 110法律咨询网 法律咨询 律师在线
当前位置: 首页 > 律师法 > 律师动态 >
律师团出发 “案发现场”破难题
www.110.com 2010-07-21 14:36

  3月2日,本报特邀四川致高律师事务所副主任林方平等5名知名律师值守热线,接受消费者关于房产方面的问题咨询和投诉。两周来,律师们与记者一起出击,现场解决电话投诉中的典型问题。

  号脉之一:平台没修建业主很无奈

  投诉事件:

  “律师热线”接到廖先生投诉,称其在泰基花溪谷购买房屋时,销售人员口头介绍说5楼房屋可独立享有平台,且该户型模型上也有平台。他们据此购买了该套房屋,但发现目前的修建现状却没见平台。

  现场直击:

  接到廖的投诉后,记者同四川致高律师事务所宋关平律师一起,来到位于温江光华大道旁的泰基花溪谷项目现场。在该项目一单元5楼上,记者看到目前已经进入最后的地面平整阶段,装饰外墙的脚手架也已经基本拆除。但5楼的平台确实只有一个装饰外框。

  为核实廖先生所说销售人员承诺有平台一事,记者和律师一起陪廖来到该项目的销售中心,一位肖姓销售人员接待了我们。交谈中,肖姓销售人员称,他们在项目销售时,确实告诉廖先生他购买房子外有个平台,只是目前这个平台还没修建。他们也已将廖要求修建平台一事,向公司进行了汇报,还没得到回复。随后,记者通过了解得知,当初廖先生同开发商签订购房合同时,合同中并没有明确约定开发企业要

  建设这个平台。

  律师支招:

  根据目前的情况来看,廖先生与开发商之间的商品房买卖合同并没有对平台进行任何约定,开发商并没有书面承诺廖先生对平台拥有使用权,同时通过现场模型来看,该平台属于公共区域部分,也未进入廖先生所购房屋独立使用区域。因此,该平台的调整应属于开发商对公共区域的调整变更,对廖先生的权利影响较小,建议廖协商解决。

  事后提醒:

  在购买房子时,如果开发企业在宣传中讲到一些附加设施如房间外修建一个平台、一楼住户将拥有一个独立的私家花园等时,在签定购房合同时,消费者一定要将这些宣传中的有关内容写进合同,用合同条款来约束开发企业,保护自己的合法权益。如果有些宣传内容没有写进合同,而开发商在销售过程中确实存在不实的宣传,消费者可依法向相关主管部门投诉,如开发商的宣传构成承诺,房屋实际情况与承诺不一致时,业主有权要求开发商承担违约责任。

  号脉之二:土地使用权咋少了20年

  投诉事件:

  邱女士反映的问题比较特殊:他们在购买鱼凫阳光房屋时,同开发商签订的《商品房买卖合同》约定其所购买房屋所在的土地使用年限为70年,但是后来却发现房屋所在土地的使用年限只有50年。经过众多业主与开发商协商,开发商书面承诺将补足20年的土地使用权出让金,但承诺以后至今再无下文。

  现场直击:

  为了解详细情况,记者同四川致高律师事务所宋关平律师一起来到位于温江国色天乡对面,成温邛高速旁的鱼凫阳光项目。在该小区停车场,记者碰到了来看自己房子的张先生。他告诉记者,目前就是因为该房子的土地使用年限问题,他一直没有收房。在张先生的购房合同上,记者发现鱼凫阳光项目的土地使用年限是约47年(2004年11月25日——2051年7月16日),当初他们经过同开发商协商,开发商同意在合同中加上“出卖方承诺项目土地使用年限报政府批准延长为七十年,买受人不承担由此产生的费用”。张先生还告诉记者,开发商一直拖着不办,更让他们气愤的是如今连开发商的人都找不到。

  上午11点左右,记者同张先生等来到该项目的销售中心,发现销售中心的大门紧闭,销售中心并没

  有销售人员。保安告诉记者,销售部好多天都没有人上班了。

  律师支招:

  四川致高律师事务所宋关平律师认为,开发商在合同中,明确承诺了负责办理土地使用权年限延长为70年,但直至交房仍未办理完毕。律师认为,合同中的该条款合法有效,开发商负有办理延长土地使用权年限的责任,但没有具体约定办理期限,因此,建议业主可通过法律途径要求开发商在合理的期限内办理完毕延长手续,逾期仍未办理的,开发商应承担违约责任。

  事后提醒:

  在购房合同中有明确约定,但开发商却迟迟不予以兑现的,消费者应该选择通过法律的武器维护自己的合法权益,要求开发企业按照双方合同的约定要求承担违约责任;或者按照《合同法》有关规定,以开发商存在严重违约行为致使不能实现合同目的为由要求解除双方的买卖合同,并要求开发商赔偿由此给业主造成的损失。购买商品房时,除了看清楚双方协议如何约定,还应要求开发商出示反映所售楼盘相关的资料。图片除署名外均为江先海摄

  号脉之三:自行车天天坐电梯楼层过道成车库

  投诉事件:

  家住凯瑞花都的张先生反映,他们小区内部很多业主都乱停放自行车、电动车,导致电梯内经常都很脏乱,特别是在每天的上下班高峰时段,电梯内横七竖八地要放下好几辆自行车。

  现场直击:

  记者与陈杰律师一起来到该小区看到,几乎每一层楼的公共过道上面都停放了好几辆自行车,张先生告诉记者,有一次他的一个北京朋友过来做客,看到电梯内根本就没有业主插脚的地方,就说等下一趟,结果等了好几趟电梯都是满载自行车的,让他很没有面子。本来自己觉得现在居住的小区无论是地段还是房屋本身质量等都还算可以,但就因为很多业主要将自行车通过电梯运送到自家门口的过道上停放,让他感到很不适应,他甚至还产生了少缴纳物业管理费的想法。

  律师支招:

  四川致高律师事务所陈杰律师认为,根据《物业管理条例》第7条规定,业主有按时交纳物业服务费用的义务,同时《物权法》第72条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;业主不得以放弃权利不履行义务,因此业主既然享受了物业公司提供的物业服务就要承担缴纳物业服务费的义务,即使物业公司提供的服务有瑕疵,业主也不得以此为由拒交物业费,但是可以根据物业服务合同要求物业公司在服务瑕疵范围内减收一定的物业费。

  事后提醒:

  四川致高律师事务所陈杰律师提醒广大消费者,在楼梯间等共用过道停放自行车、电动车易造成拥堵,产生消防隐患和其他安全隐患,损害的也是业主共同的利益,因此建议业主可以通过业主委员会或物业管理公司对业主的车进行妥善安排、引导。

  号脉之四:住宅变库房电梯成货梯

  投诉事件:

  家住驷马桥水岸雅居的李女士反映,她所在的小区由于地理位置和一些批发市场比较近,小区里有的房屋出租给附近商家当库房,经常电梯里面上上下下都在搬运产品。

  现场直击:

  记者与陈杰律师一起来到该小区正巧看到,在李女士所指的该小区的一个单元门口,正好停放着一辆小货车,几个搬运工人在忙碌着将一些箱子用小拖车转运到电梯门口,记者在电梯门口正欲进去,工人连忙客气地说:“小伙子,等下一趟吧,你看我还要在里面装点东西,你进去也不好站嘛。”面对这一非常巧合的“现场”,李女士气愤地告诉记者,该楼盘才交付使用仅几年时间,坐电梯的时候就经常都会听到电梯发出“咔咔”的声音,前几天有一部还在检修,“也不知道会对电梯有多大的影响,但肯定会缩短使用寿命,到时候还不是用业主的维修基金去修,但那是全体业主共同的钱啊!”但

  她同时也表示“真的不知道该怎么办,只好求助本报的律师热线。”

  律师支招:

  根据《物权法》第77条之规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。因此,受到该业主或租房人将房屋改为仓库使用的情形影响的,无论是邻居还是其他业主,如噪音超标、楼板承重过大,或造成小区水、电、停车位等公共设施紧张,干扰了正常生活,都有权利要求其停止使用。

  事后提醒:

  如果因其长期装卸货物使用电梯而造成电梯有所损坏,出现安全隐患,也可以根据《物业管理条例》第56条要求其承担维修责任,如果不履行维修养护义务,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由该业主承担。

发布免费法律咨询
广告服务 | 联系方式 | 人才招聘 | 友情链接网站地图
copyright©2006 - 2010 110.com inc. all rights reserved.
版权所有:110.com 京icp备06054339