荆楚网消息 (楚天金报) 图为:听证会现场
□文图/本报记者胡诚 通讯员刘义红 吕友明 韩红
商品房已交付但尚未使用的,物业费该全额交纳还是部分交纳?成立业主委员会应由业主自发组织还是政府参与?小区将多余车位出租是否合法?住宅专项维修资金究竟应该如何使用和管理……昨日,在武汉市人大常委会组织的《武汉市物业管理条例(草案修改稿)》立法听证会上,20位来自各行各业的市民就“前期物业费的收取”、“业主大会的筹备”、“小区车位、车库的规定”、“住房专项维修资金的管理和使用”等七大问题进行了热议。
据了解,《武汉市物业管理条例》是武汉市十二届人大常委会确定的今年的正式立法项目。今年7月22日,武汉市人大常委会第18次会议对草案进行了第一次审议,审议中20多位委员发表了79条意见,主任会议决定就其中的重大问题进行调研并组织听证会。
商品房已交付但尚未入住——
前期物业费全额收取合理吗?
条例(草案修改稿)第十三条:在前期物业管理期间,房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担;房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担;但房屋买卖合同另有约定的除外。
中南民族大学教师刘道筠认为,前期物业费不应全额收取,只能部分收取。物业费是对物业服务行为的偿付,业主交纳物业费,物业公司提供物业服务,他们之间形成的民事法律关系,应符合《通则》所规定的等价有偿和权利义务的对等原则。但条例修改稿第十三条并没有完全反映民法的上述原则。
按物权法的规定,业主所属物业包括两个部分,一是物业的专有部分,也就是房屋本身;另一个是共有部分,包括小区的公共设施等。物业管理和服务是基于所有权而产生的,是一种派生的权利。对共有的物业部分的管理和服务是基于专有物业而产生的,没有专有物业,也就没有共有物业的管理和服务。他认为,交付和使用是两个不同的概念,交付是业主对物业的占有,使用是业主对物业进行装修或入住。房屋交付之后,业主可能使用,也可能不使用,两者在物业管理和服务上的权利义务是不同的。如果交付之后,业主没有使用,也就不会发生相关的物业管理和服务,其物业费与交付后即使用的应当有区别,应该部分交纳。
他建议有关前期物业费的表述应分三个层次展开:一是已竣工尚未出售或已出售尚未交付的房屋,其物业费由开发建设单位承担;二是房屋交付后未使用的,其物业服务费按业主应承担的义务交纳,并在物业服务合同中约定;三是已经交付并使用的,物业服务费由业主交纳,开发建设单位与业主另有约定的除外。
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