前文所举的两则案例都涉及不动产物权变动，依据我国现行法的债权形式主义，第一则案例应当以如下方式处理：由于张某与肖某签订合同后没有办理房屋产权过户登记，肖某只能享有对房屋的债权，并不能取得房屋所有权。肖某将该房屋转让给丁某的行为属于无权处分，由于丁某知道肖某没有处分权，所以不能构成善意取得。同理，此后丁某与赵某签订的合同也是无权处分，赵某也不能取得该房屋的所有权。在第二则案例中，由于软件公司赠与给张某的房屋没有办理产权过户登记，房屋所有权并没有转移给张某，依据《合同法》第186条的规定，赠与人软件公司有权撤销赠与合同，撤销之后，合同即丧失效力，张某将该房屋转让给杨某，属于无权处分，杨某不能取得房屋所有权。

　　从解释论的角度看，以上处理方案是正确的，符合我国现行的债权形式主义立法模式。然而，从立法论的角度观之，债权形式主义立法模式的正当性却值得检讨。尽管此种模式有利于确保标的物权属状况的清晰、明确、透明，在一定程度上可以起到防止不特定的交易第三人遭受损害的作用，但也存在比较明显的弊端，择其要者，分述如下：

　　其一，受让人的利益得不到充分的保护。在上述第一则案例中，作为房屋第一受让人的肖某未能取得房屋的所有权，尽管他可以依据有效的合同要求出让人张某承担违约责任，但这只不过是债权的救济方式，其效力与物权的救济方式不可同日而语。如果此时张某还有其他债权人，而他的责任财产又不充足，那么肖某即便主张违约责任也得不到充分的救济。而在第二则案例中，由于赠与合同被撤销，受赠人不能主张违约责任，处于更为不利的境地。

　　其二，保护了恶意出让人，违背民法公平正义、诚实信用的价值理念。在上述两则案例中，出让人既然已经与受让人达成了有效的合同，而且标的物已经交付，那么就应当信守诺言，尊重财产变动的事实。然而，在债权形式主义的模式下，出让人却可以任意反悔，以未经登记为由，将标的物讨回来，这种背信弃义的恶意行为得到法律的保护，显然是极不合理的。

　　其三，不利于维护交易秩序的稳定。在上述两则案例中，标的物都经过多次转让，形成一个交易链，这种情形在实践中并不少见。依据债权形式主义，第一受让人因未办理登记不能取得标的物所有权，其他受让人（后手）也因此不能取得所有权，而且由于我国《合同法》第 51条将无权处分合同定性为效力待定合同，所以其他受让人甚至得不到合同的保护，这种“多米诺骨牌效应”使得整个交易链都归于断裂，严重损害了交易秩序的稳定。

　　笔者认为，我国物权法不应当固守物权变动的债权形式主义，如果不动产转让合同（合意）是有效的，并且标的物已经交付，法律就应当承认其能够产生物权变动的效力。

　　二、当事人合意产生物权效力的法理基础

　　在物权变动的情形中，双方当事人的合意能否产生物权效力在很大程度上取决于对物权本质的认识。传统观点认为，物权是对物直接支配的权利，具有排他性与对世性。基于物权的支配性、排他性与对世性的特征，为了保障交易第三人的利益免受不测之损害，物权法要求物权及其变动状况应当按照一定的方式予以公示。

　　那么，能否据此推断出公示是物权的本质特征呢？笔者认为，物权的公示不是物权的本质特征，而是传统物权法理论基于物权的支配性、排他性与对世性特征，为了维护交易安全而延伸出来的一个制度性构建。物权公示制度的立法目的仅仅在于保护第三人的利益，离开了第三人的保护，也就失去了其应有的意义。学者们也正是从这个意义来论及物权公示制度的。比如王利明先生认为，物权变动公示的意义在于“一方面，物权直接反映所有制关系，对社会经济关系影响重大，不能允许当事人随意创设物权，满足法律规定的公示方法才能设定物权，如此才能充分体现物权的法定原则；另一方面，物权是一种对物直接支配的权利，具有强烈的排他性，直接关系到第三人的利益与交易安全，不能允许当事人通过合同自由创设物权。”[2]孙宪忠先生认为，不动产物权的登记具有权利正确性推定的效力、物权变动的公示效力以及善意保护的效力等[3].所以，顺乎逻辑的推演结论是，只要不牵涉到第三人，公示也就没有必要，或者说，没有我们依照习惯性思维所想象的那么大的意义。正因为如此，《法国民法典》第711条规定：“财产所有权因继承、生前赠与、遗赠以及债的效果而取得或转移。”只要根据当事人所达成的债的效果就能够产生物权的效力，这就是为学者们所诟病的意思主义。的确，此种立法例把物权变动与债权行为的效果相混淆，没有明确地区分物权与债权，不利于保护第三人的利益，从某种意义上说也不利于维护交易的安全。为了克服此种弊端，法国的法官在实践中发展出对抗力规则，物权的转让不经公示不能对抗第三人，但是在双方当事人之间依然能够发生物权转让的法律效果。这种“合意+公示对抗要件”的物权变动立法模式兼顾契约自由与交易安全，尽管其具有很多缺点，[4]但是就买受人利益保护的问题上，能够有效保护第三人的利益这一点上值得效仿。