其次,从我国的国民法律意识来看,尽管法制建设在我国已取得很大成就,民众心中的法律意识已经有所增强,但总的说来,法律意识、权利意识有很大欠缺。在现实生活中,很多人购买房屋时都欠缺强烈的登记意识,不愿意及时地去办理登记手续,有不少人都认为房屋的钥匙或房产证一交付就等于所有权转移。在这种背景下,如果严格推行债权形式主义,显然将会违背民众法律观念。而且,法律意识在我国存在严重的地区不平衡与城乡不平衡现象,要想在很短的时间内就实现物权变动规则的统一性,难度显然很大。即使在我国有些国民的权利意识已经得到很大增强,但是更多的是法律程序的规避而不是主动的遵循法律的要求。如果立法要求所有的不动产变动需要经过登记,在实践中也很难得以有效执行,可能使该规定成为法律的具文。一个典型例子我国税法实行过程中存在严重的偷税避税的例子。在我国,不是我国税收制度不是很健全,而是国民的纳税意识普遍不高。如果这种登记需要付出昂贵的费用,交易人为了避免更多的税赋,更加容易使这种登记制度估计成为一种立法的美好愿望。
再次,由于我国现有登记制度存在登记期限问题,采取合意产生物权效力的立法模式更有利于防止 “一房二卖”现象的发生。如果实行债权形式主义,不承认基于合意已经占有房屋的受让人享有物权性质的权利,那么,出让人完全有可能在等待登记的30天之内进行一房二卖或者多卖。而如果基于债权形式主义立法, “一屋二买”只能提供给特定债权人的债权救济,其它债权人的利益不能受到保护。[6]
最后,在实践中,房屋产权证书的申办不可能在房屋建成时立即完成。由于各种原因,房屋的产权证书一般都得在房屋建成以后若干时间才能办好,要求出让人在转让房屋时即刻办理产权过户登记显然不切实际。如果对尚未办理产权登记的房屋的转让不给予物权保护,显然是不合情理。
我们认为,考虑到我国目前的社会现实,在采纳物权变动的债权形式主义的情形下,应该承认在一定条件下当事人的合意能够产生物权变动的法律效果。这种物权变动立法模式符合我国的国情,在实践中具有诸多优越性。
第一,采纳这种物权变动立法模式,可以体现物权变动的交易便捷与安全原则[7].物权在本质上是一种财产权,现代市场经济的发达依赖于财产在市场中不断地迅速流转,在流转中实现境值,产生经济效益,与此相应,现代物权法的基本任务不仅仅在于确定财产的归属关系(静态财产关系),还在于尽可能地肯认、保护财产的流转关系,确保财产能够迅捷地在市场中流通,这要求现代物权法应当将交易便捷与安全作为一项基本原则。当事人合意产生物权效力恰恰能够体现这项原则。
第二,有利于体现私法自治的理念。物权法虽然基于物权法定原则在一定程度上具有强行法的因素,但其作为私法的一个部分,仍然应该践行私法自治的理念。物权变动归根到底是交易双方当事人的私事,对这种交易法律应该给予交易当事人广泛的自由,由他们自由选择交易的方式。这样才能确保财产法发挥其固有的功能,促进社会经济的发展。对于私人事务,只有私人自己最清楚如何处理对他们最为有利。法律不能越俎代庖,事先替当事人进行选择,也不能妨碍当事人自己进行选择。如果当事人在物权变动中决策失误,没有选择有利于实现其交易安全的最佳行动方案,应该由他们自己来承受不利的后果。
第三,适合我国社会多样化的特点。我国目前正处在一个社会转型期,各地区之间以及城乡这间存在社会经济文化发展不平衡的现象,在很多地方,尤其是农村,办理房屋产权登记还不是一件很容易的事,需要具备相关的知识、意识,而且还需要付出时间、费用、甚至人情等成本,很多人打心眼里不情愿办理物权变动的登记手续,宁可采用双方约定或者附加其他措施的“私了”方式来解决权属变更问题。在这种背景下,对于物权变动,采用合意产生物权效力的模式更可以迎合当事人的不同观念与需要,比整齐划一的债权形式主义立法模式更有实践价值。
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