第四，适合我国登记制度的现状。我国目前的登记制度在很多方面还存在缺陷，比如登记机关不统一、办理登记的速度较慢、手续比较麻烦、登记错误较多、查询登记不方便等等。尽管有关部门正在筹划对登记制度进行完善，但任何制度变革都不可避免地存在“路径依赖”现象，[8]在短时间内，我国物权登记制度的上述缺陷是难以克服的。在这种制度背景下，物权变动的债权形式主义的理想难以实现，如果勉强推行，必然出现法律制度与生活事实牴牾的尴尬局面。与其如此，莫不如退而求其次，实行更为贴近现实的立法模式，承认当事人的合意可以产生物权效力。

　　四、当事人合意产生物权效力的立法基础

　　在我国原来的相关立法与司法实践中，没有办理登记手续的不动产转让合同经常被认定为无效合同。[9]这种做法显然是不合理的。首先，不利于保护善意当事人的利益。当事人没有办理不动产转让登记有多方面的原因，如果基于出卖人的过错而导致没有办理登记，恰逢房价上涨，出卖人以不动产转让没有经过登记为借口主张买受人不能取得不动产的所有权，而且还主张认定合同无效，这显然是一种背信弃义的恶意行径，但却经常能获得胜诉，善意的买受人反而得不到保护，这无异于惩善扬恶。其次，不利于稳定交易秩序。不动产转让虽然没有经过登记，但是如果买受人已经对该不动产进行重大的修缮与改良，买受人不能取得其所有权显然不利于稳定既成的财产秩序。最后，此种做法也不利于当事人认真订立和遵守买卖合同。因为按照我国法律规定，房屋所有权因买卖而转移的，需要在3个月内办理所有权变更登记。如果在3个月期限内，当事人没有办理登记手续，出卖人显然可以再进行买卖[10].

　　我国近年来的一些立法与司法解释对此种问题的态度已经有所改变。“合同法的立法指导思想已经发生了重大变化，不再是象经济合同法那样，动辄令合同无效，而是奉行鼓励交易原则，尽量承认合同的效力。”[11]最高人民法院1999年《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条已经抛弃了一概认定未办理登记的合同为无效合同的做法，2003年颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条与19 条也规定由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记或未能取得房屋权属证书的，出卖人应该承担违约责任，既然是违约责任，那就意味着未办理登记的房屋买卖合同是有效的合同，而不是无效的合同。

　　更值得注意的是，我国目前有些立法或司法解释甚至已经在一定程度上肯定了当事人合意可以产生物权变动效果。《担保法》第43条规定：“当事人以其他财产（指不动产以及交通工具、企业设备以外的动产——笔者注）抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同（当时的立法者显然将其等同于抵押权本身——笔者注）自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”由该条规定可知，普通动产抵押如果未登记，在双方当事人之间也可以发生物权变动效果。

　　在司法解释方面，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则 >若干问题的意见》第112条规定：“债务人或者第三人提供抵押物时，应当订立合同或者在原债权文书中写明。没有书面合同，但有其他证据证明抵押物或者其权利证书已交给抵押人的，可以认定抵押关系成立。”也就是说，即便没有办理抵押登记，也可能产生有效的抵押权。此外，该《意见》第128条规定： “公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”由此可见，在赠与场合，即便没有办理产权过户登记手续，房屋所有权也可能转移给受赠人。