案情回放

　　小区破烂不堪业主不交管理费

　　上诉人(原审原告)：深圳市××物业管理有限公司(以下简称××物业公司)

　　上诉人(原审被告)：谢某某

　　位于宝安区××社区某B区×号楼的建设用地是谢某某向宝安区××镇××村某经济合作社购得，位于该经济合作社区域内。2003年11月7日，宝安区××镇××村委决定将某B区等四个小区通过向社会公开招标的方式进行物业管理招标。2003年12月24日，经过公开唱标和评标，××物业公司为上述四个小区的物业管理唯一中标单位。2004年9月10日××村某经济合作社与该物业公司签订了物业管理合同，委托该公司对某B区的物业进行管理，管理期限为10年，住宅用房管理费为每平方米每月人民币0.69元，同时合同还约定逾期缴纳管理费，应按应缴款项的日万分之五计付滞纳金。物业管理合同签订后，××物业公司于2004年10月12日进驻某B区住宅小区，进行物业管理服务。2005年5月18日，某B区第一届业主委员会成立，同年12月14日，某B区第一届业主委员会向小区全体业主张贴公告认可物业公司与原××镇××村某经济合作社签订的物业管理合同有效，并要求全体业主履行缴纳物业管理费的义务，其中的收费方案经业主委员会通过后，物业公司就收费标准报经物价局审核并予以公示。2006年1月1日起，物业公司自愿将物业管理费从人民币0.69元调低为0.65元。

　　谢某某的涉案住宅用房，按合同应自2004年11月12日起向物业公司交纳物业管理服务费，但因谢某某对物业公司提供的物业服务不满，一直拒绝交纳物业管理费。至2006年6月前，谢某某欠交物业管理费人民币共8353.62元。2006年6月至2008年6月底，谢某某欠交物业管理费人民币10725元，滞纳金2027元(每月自13日起计付，暂自2006年6月13日计至2008年6月30日)。物业公司提供了三份律师函，用以证明其自2006年起每年均有向谢某某追讨，但谢某某只承认于2008年5月25日收到了物业公司委托广东某律师事务所发出的催收物业管理费的律师函。对2006年、2007年两次发出的律师函，谢某某予以否认，物业公司也未提供证据予以证明。

　　物业公司诉至人民法院请求判令：1、谢某某支付2004年11月12日至2008年6月30日的物业管理服务费人民币19078.62元及滞纳金人民币6269.96元(自2004年11月12日暂计至2008年6月30日，按欠付金额的每日万分之五计);2、谢某某承担本案诉讼费用。

　　谢某某答辩称：1、原××村某经济合作社无权代表谢某某及其他业主签署物业管理合同，其违法与物业公司签署的物业管理合同无效，对谢某某没有法律约束力。2、物业管理合同约定的物业管理费既未报物价部门审核和备案，也未经业主大会讨论和通过，对谢某某没有法律约束力，谢某某依法有权拒绝交纳物业管理费。3、物业公司未履行物业管理合同约定的管理事项，业主有权不予交纳物业管理服务费。根据《合同法》的规定，物业公司未履行物业管理合同义务在先，谢某某完全有权拒绝其支付物业管理服务费的要求。4、物业公司的部分诉讼请求超过诉讼时效而不受法律保护。根据我国法律规定，民事诉讼的诉讼时效为两年，而××物业公司诉讼要求2006年8月份以前的物业管理服务费已超过两年的诉讼时效，依法不受法律保护。

　　在本案二审审理过程中，二审法院到某B区现场调查，发现某B区只有一个大门供人员车辆进出，消防通道门被铁丝锁住，小区没有监控系统。小区里尚未建房的几处空地上杂草丛生，且均堆满了建材和垃圾，小区路面有几处开裂，有一处井盖破裂并不断往外渗水。关于小区绿化，据物业公司称，小区里的黄金叶均为其种植，有6000多株，但从照片可看出，该绿化面积未达到小区面积的20%。小区的现实情况与谢某某提交的小区画册相差不大，整个小区的物业管理情况未达到深圳市物业管理服务收费指导标准中的四级物业标准，小区的居民不满情绪十分强烈。又查，深圳市物业管理服务收费指导标准中的四级物业收费标准为0.5元/(平方米·月)，且“如果达不到最低一级(四级)物业条件，应在四级物业收费标准上下降10%-20%”。

　　物业公司管理不善违约在先

　　核减物管费无需支付滞纳金

　　此案经一、二审法院审理认为，谢某某所取得的土地使用权性质为原深圳市宝安区××镇××村下属的某经济合作社所有的集体用地，谢某某不能取得该土地的所有权。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条规定，涉案房产所在地域的公共事务应由宝安区××镇××村办理。该村委会为改善社区的生活环境，决定将涉案房产所在区域实行物业管理，并通过公开招标的方式选定了物业管理单位，上述行为并未违反法律、行政法规强制性规定。原××镇××村某经济合作社根据村委会的招标结果与××物业公司签订物业管理合同的行为，是村委会办理其管理区域内公共事务的具体表现，且该合同也得到了涉案房产所在小区业主委员会的认可，原××镇××村某经济合作社与××物业公司签订的物业管理合同是有效合同，故该合同对作为涉案房产所有人的谢某某具有约束力。

　　在物业公司向谢某某提供了适当的物业管理服务后，谢某某应向物业公司支付相应的物业管理服务费。因谢某某拖欠物业管理服务费，物业公司提供2006年2月13日、2007年11月15日、2008年5月22日发出的三份催收律师函，证明其已在有效期间催收过，但对2006年2月13日、2007年11月15日发出的两份律师函，因无谢某某签收，物业公司也无法提供该两份律师函已有效送达的证据，因此，对该两份催收证据，法院不予采纳。因谢某某确认于2008年5月25日收到物业公司的催收函，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的债务标的数额是确定的，本案的物业管理服务合同在各个时段的履行都有独立性，每一期履行的债务标的尚不固定，总债务标的更不确定，因此对请求支付物业管理费的诉讼时效应分别计算。谢某某辩称物业公司没有完全履行物业管理合同所约定的管理事项，构成违约，造成了不良后果，谢某某提交了小区画册予以佐证，因谢某某主张事实仅有照片证实，证据单一，未形成证据链，法院不予支持。

　　从二审法院调查的情况来看，某B区管理混乱，小区居民与物业公司矛盾十分尖锐。物业公司并没有完全履行物业管理合同所约定的管理事项。鉴于物业公司也为小区管理做了一定的工作，结合深圳市物业管理收费指导标准(多层住宅区)的规定：“如果达不到最低一级(四级)物业条件，应在四级物业收费标准上下降10%-20%”，结合四级物业收费标准为0.5元/(平方米·月)的规定，法院认为，谢某某欠付的物业管理费以0.4元/(平方米·月)标准计算较为合理。又由于××物业公司违约在先，因此谢某某无需支付滞纳金。

　　综上，深圳市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项的规定，判决：一、谢某某应向××物业公司支付2006年6月至2008年6月的物业管理费人民币6336元;二、驳回××物业公司其他诉讼请求。

　　法官手记

　　正确行使瑕疵履行抗辩权

　　根据合同法，当一方当事人履行其合同义务不符合合同约定时，另一方当事人得以主张瑕疵履行抗辩权以维护自身的合法权益。瑕疵履行抗辩权规定于《合同法》第六十六条，即“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。本期案例中的业主正是成功行使了瑕疵履行抗辩权，促使法院核减了物业管理费，从而维护了自身的合法权益。但是，实践中业主关于其在物业管理纠纷中的瑕疵履行抗辩权存在一些误解，部分业主一旦对物业管理公司的服务产生不满情绪，则以拒交物业管理费相对抗，结果非但不能达到维权目的，反而激化了矛盾，其自身也被判决承担相应的违约责任。因此，业主只有在能举证证明物业管理公司存在“履行债务不符合约定”的情形时，才能援引《合同法》第六十六条的相关规定，行使瑕疵履行抗辩权。“不符合约定”具体包括以下几点：

　　一、业主主张的抗辩事由应当属于物业管理公司的服务范围

　　物业管理公司的物业服务范围是认定物业管理公司是否存在违约行为的基础，业主应当就物业公司所负有的相关管理义务进行举证。物业服务项目一般由物业合同加以约定。业主主张的抗辩事由应当属于物业管理公司的服务范围，才能有效行使瑕疵履行抗辩权。

　　随着生活水平的提高，业主对于其居住环境的要求也越来越高，因而对于小区的居住环境产生这样那样的不满，并且把这种种不满都归咎于物业管理公司所提供的服务不合格。例如实践中有业主向物业公司反映其楼上的业主深夜仍聚众喧哗，噪声影响自己起居，要求物业公司予以制止。物业公司收到投诉后向楼上的业主提出警告，要求其遵守公共规则，但该业主仍我行我素，物业公司也无可奈何。楼下的业主因为物业公司未能有效制止楼上噪声，遂以物业公司不履行职责为由拒交物业管理费。在这样的纠纷中，即使业主能证明物业公司未能有效制止楼上业主的喧闹行为，其抗辩理由亦不成立。

　　原因是：业主主张的抗辩事由应当属于物业管理公司的服务范围。而在上述这起由其他业主违反公共规则所引起的物业纠纷中，由于物业公司是服务企业而非行政管理部门，其义务是为业主提供物业服务，对于邻里之间的纠纷只能起到协调作用，其义务主要是及时提出警告并向有关部门反映情况等，因此，“有效制止业主的喧闹行为”并不属于物业管理公司的服务范围，业主的抗辩理由不能成立，在这种情况下，业主应当另循法律途径解决问题。而在谢某某与××物业公司一案中，谢某某主张其小区存在杂草丛生、杂物占道、污水横流、车辆乱停乱放的现象，并提供了照片证明，二审通过现场确认业主反映的情况属实。小区的路况、排水等明显属于物业公司的服务范围之内，因此，二审法院据此认定物业公司并没有完全履行物业管理合同所约定的管理事项。

　　二、物业公司存在服务质量问题应当达到较为严重的程度

　　在现实中，业主无不希望自己的小区管理水平越高越好，但往往总会觉得小区的管理存在这样那样不合心意之处。是否每一处不合心意的地方都足以说明物业管理公司的服务不符合约定?从而业主可以要求减少或不交物业管理费呢?这涉及到瑕疵抗辩权的对等性问题。在物业服务合同中，物业管理公司的主要合同义务是为业主提供合格的服务，业主的主要合同义务是依照约定交纳管理费，两者互为对待给付义务。

　　物业管理公司的服务质量问题只有达到较为严重的程度，足以认定物业公司未依约履行其主要合同义务时，业主才可以拒绝履行其对待给付义务，要求减少或不交物业管理费。关于物业公司的服务质量问题的认定应当有一个客观标准，而非以业主是否满意来衡量。首先要看物业服务合同关于服务标准的要求，其次可参照各地方颁布的物业服务行业标准。例如在本案中，物业公司未依约履行其主要合同义务，通过业主的举证及法院的现场勘察可见，涉案小区的环境极为恶劣，已达到影响业主正常居住的程度，在此种情况下，业主可以相应地行使瑕疵履行抗辩权，要求少交管理费。法院结合深圳市物业管理收费指导标准(多层住宅区)的相关规定，核减了涉案小区的物业管理费收费标准，正是考虑到本案案情所作出的裁决。

　　三、业主应以合法的方式行使瑕疵履行抗辩权

　　瑕疵履行抗辩权虽然是法律赋予合同当事人的权利，但鉴于物业服务合同的特殊性，业主应以合法的方式行使。在实践中，业主出于对物业管理公司所提供服务的不满，往往联合起来以拒交管理费作为维权手段予以对抗。这种过激行为其实并不可取。一方面，物业公司是以营利为目的的企业，其提供物业服务的资金来源于业主交纳的管理费，如果业主对物业服务稍有不满，就以拒交管理费对抗，物业公司将会丧失营运资金，无法正常运作;另一方面，实践中针对业主拒交管理费，物业公司往往采取停水、停电等报复手段，双方矛盾愈演愈烈，最终两败俱伤，长此以往损害的还是业主的利益。因此，当业主不满物业公司的服务时，应当寻求合法合理的救济方式，可先与物业公司协商解决问题，如果协商不成，可以向相关行政主管部门反映情况，请求主管部门协调解决;或者寻求诉讼途径，请求法院判令物业管理部门进行整改或依法核减管理费等。(杨潮声)