咨询律师 找律师 案件委托   热门省份: 北京 浙江 上海 山东 广东 天津 重庆 江苏 湖南 湖北 四川 河南 河北 110法律咨询网 法律咨询 律师在线
当前位置: 首页 > 破产法 > 破产动态 >
企业破产,合同能被单方解除吗
www.110.com 2010-07-12 15:49

  法官:根据规定,破产企业方的管理人可以单方解除原企业与他人签订的房屋租赁合同,对因合同解除所产生的损害,租赁方可通过申报债权确认。

  2002年1月4日,家住河南省桐柏县城关镇金凤小区的吴某与桐柏县有机化工公司(以下简称化工公司)签订了一份房屋租赁合同。约定,化工公司将位于桐柏县城关镇大同街的楼房租给吴某,租期20年,年租金1万元,共计20万元一次付清。吴某在签约之日并未向化工公司支付现金,而是用该公司欠吴某装修工程款的20万元债务抵交租金。

  2006年4月,化工公司被法院宣告破产。2008年8月1日,化工公司破产管理人(以下简称管理人)向吴某送达了交付租赁房屋的通知书,要求吴某在7个月内交付房屋。此时,吴某才得知,其与化工公司签订的房屋租赁合同已于两年前被管理人单方解除。我国破产法第十八条规定,人民法院受理后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。吴某从未收到破产企业管理人的解除房屋租赁合同的通知,破产企业管理人怎能单方解除房屋租赁合同呢?

  吴某于是提出书面异议,称其与化工公司并非真实的租赁合同关系,而是化工公司以房屋使用权向异议人催还债务的行为,该管理人无权撤销;异议人对因债权取得的房屋使用权符合用益物权的规定,应受法律保护,对房屋享有的使用权并不影响所有权人对该房屋的处分权。

  管理人则向桐柏县法院提请裁定,请求法院裁定责令异议人立即交付财产并承担逾期支付的法律责任。

  桐柏县法院举行听证后认为,吴某占有使用破产企业房屋是基于双方真实意思表示签订的房屋租赁合同,合同约定的租金20万元,实际化工公司以租金形式实现吴某对化工公司的债权,但无论是现金支付还是以债权支付均不影响租赁合同关系的性质。由于化工公司已破产,根据破产法第十八条的规定,吴某与化工公司所签的房屋租赁合同被解除,其占有使用的破产企业的房屋应当向管理人交付。按照破产法规定,吴某应向破产方交付房屋,但我国合同法第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”第九十四条规定:“有下列情形之一的当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”据此可知,合同解除应有一定的条件。因此,根据合同法规定,企业不能单方解除房屋租赁合同,但我国破产法第十八条又赋予了管理人解除合同的特权,即无论承租方是否违约,是否有过错,是否具备可以解除的条件,管理人均可以随时决定解除合同或者决定继续履行合同,这是破产法作为特别法的特殊性,根据特别法优于普通法的原则和新法优于旧法的原则,本案应适用破产法,管理人有职权可以单方解除房屋租赁合同。

  法律之所以这样规定,是由于建立破产制度的目的一方面是要对破产企业实施保护,另一方面是将破产财产在所有债权人之间进行公平有序的分配。在优先拨付后,对于已申报的破产债权,破产法确定的分配原则首先是按序清偿,其次对于同一顺序的债权不分先后,平等清偿。未履行完毕的房屋租赁合同的承租人对破产企业享有的也是债权,而且是无财产担保的普通债权,属于破产法中规定的应列入第三顺序清偿的破产债权。如果在后不解除原租赁合同,允许该合同继续履行完毕,最终将导致该债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业清欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业清欠税款,而且优先于同为第三顺序的其他破产债权,甚至这一债权将会得到完全实现或全额清偿。同为破产企业的债权人,清偿顺序及结果将完全不同,不仅违反了民法的公平公正基本原则,而且有悖于破产法的基本制度和分配原则。

  那么,租赁合同解除后,承租人的损失如何处理呢?根据破产法第五十三条规定,管理人或者债务人依照本法规定解除合同的,对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权,即吴某因解除合同交付财产所遭受的损失应向管理人申报债权,对债权数额有异议的,可以向法院提起诉讼。(作者单位:河南省桐柏县人民法院)

发布免费法律咨询
广告服务 | 联系方式 | 人才招聘 | 友情链接网站地图
copyright©2006 - 2010 110.com inc. all rights reserved.
版权所有:110.com 京icp备06054339