天津市高级人民法院

　　民事判决书

　　(2005)津高民一终字第0158号

　　上诉人(原审被告)：天津天海同步器有限公司，住所地天津市静海县旭华道1号。

　　法定代表人： 吕超，该公司董事长。

　　委托代理人：吕忠诚，该公司书记。

　　委托代理人：王森，本源律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)：天津市鑫贺房地产开发有限公司，住所地天津市静海县东方红路22号。

　　法定代表人：崔永霞，该公司董事长。

　　委托代理人：宋茵，天津金恒信弘德律师事务所律师。

　　委托代理人：赵志强，天津金恒信弘德律师事务所律师。

　　上诉人天津天海同步器有限公司与天津市鑫贺房地产开发有限公司其他所有权及与所有权相关权利纠纷一案，天津市第一中级人民法院于2005年8月25日作出(2005)一中民一初字第54号民事判决。天津天海同步器有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津天海同步器有限公司的委托代理人吕忠诚、王森，被上诉人天津市鑫贺房地产开发有限公司的委托代理人宋茵、赵志强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院查明，2004年12月7日天津北方国际拍卖中心接受天津市静海县第二纺织厂(以下简称二棉厂)组委托，依照静海县委(1998)37号文件指导意见，对二棉厂整体及土地进行公开拍卖，最终竞买人天津市鑫贺房地产开发有限公司(以下简称鑫贺公司)成为买受人。次日，天津北方国际拍卖中心出具拍卖确认书，确认上述财产权属归鑫贺公司所有。2005年7月4日，天津市人民政府向鑫贺公司颁发了房屋所有权证，房屋建筑面积为 34387.31平方米，建筑占地面积为29729.87平方米。2005年7月11日，天津市人民政府向鑫贺公司颁发了土地使用权证，使用权面积为 132021.62平方米。

　　另查，二棉厂于1994年6月开办了天津市静海兴华实业开发总公司(以下简称兴华公司)，该公司是具有法人资格的国有企业。自1999年起该公司与天津天海同步器有限公司(以下简称天海同步器公司)之间签订若干份租赁协议，将二棉厂机器设备及厂房出租给天海同步器公司。1999年5月1日该公司与天海同步器公司签订一份厂房设施租赁合同，约定将主体厂房4748平方米、配房532平方米，合计5280平方米，综合办公楼27间、门卫一处租赁给天海同步器公司，期限1999年5月至2000年5月，年租金308000元。同年6月19日，双方又签订补充协议，将用电设施租赁给天海同步器公司。2001年6月 22日该公司与天海同步器公司签订厂房筒摇车间租赁合同，约定将主体车间2015平方米及附房476平方米租赁给天海同步器公司使用，期限从2001年5 月31日至2011年5月31日，租金每年117156元，每年6月1日一次性给付，不按期交付租金，兴华公司有权终止合同。2002年5月1日该公司与天海同步器公司签订一份租赁合同，约定将主体车间细砂3864平方米、附房细砂634平方米、物料仓库1132平方米、办公楼23间出租给天海同步器公司，期限2002年8月1日至2007年8月1日，年租金278720元，一年两次交付，每半年首月一次性交付，如不按期交付租金超过30日，兴华公司有权解除合同。2003年3月15日该公司与天海同步器公司签订两份租赁合同，租赁范围为锅炉房448平方米、锅炉2台及配套设施制冷站和职工宿舍楼建筑面积2293平方米，期限均为2003年3月15日至2007年3月15日，年租金宿舍楼5万元，锅炉房、锅炉及配套设施制冷站31640元，每年3月15 日交付。另外，天海同步器公司提交的1999年9月24日兴华公司与天津市沃特汽车变速器系统有限公司(以下简称沃特公司)签订厂房设施租赁合同，沃特公司已于2001年11月1日被天津市工商行政管理局静海分局吊销营业执照。天海同步器公司实际占用鑫贺公司的房屋面积为31246.31平方米，土地面积为128248.62平方米(其中房屋占地面积为29729.87平方米)。

　　二棉厂破产于2005年1月13日将拍卖结果通知天海同步器公司，同时通知天海同步器公司向买受人交付自 2005年1月1日起的房屋、设备租赁费。鑫贺公司取得拍卖财产后，多次找天海同步器公司协商继续租赁事宜，但双方始终未达成一致意见，鑫贺公司不认可兴华公司与天海同步器公司之间签订的租赁协议，而天海同步器公司也拒绝向鑫贺公司支付租金。

　　再查，天津市房地产管理局津房管(2005)236号《关于发布2005年房屋租赁市场指导租金的通知》规定，静海县工业厂房租赁单价每月每建筑平方米为 10元。《天津市国有土地有偿使用办法》第31条规定，国有土地租赁的最长期限不得超过5年，租金标准按照基准地价的40%确定最长年限(5年)的租金总额，租金标准随基准地价的调整而调整。原告取得拍卖土地的地价每平方米为187元，根据上述《天津市国有土地有偿使用办法》第31条规定的租金标准的计算原则，本案诉争土地的租赁单价每月每平方米确定为1.25元。

　　原审法院认为，鑫贺公司于2004年12月8日通过拍卖取得了二棉厂的整体破产财产(包括房屋所有权、土地使用权及相关设备)，并领取了房屋所有权证和土地使用权证，故鑫贺公司自拍卖确认之日起即成为破产财产的权利人。

　　关于兴华公司，其与二棉厂是两个独立的法人，并非同一民事主体。虽然二棉厂开办了兴华公司，其对兴华公司与天海同步器公司签订的租赁合同予以认可，但兴华公司对外从事的民事行为并不等于是二棉厂所为。尽管天海同步器公司事实上使用二棉厂的房屋、土地及设备，鉴于鑫贺公司已实际取得了二棉厂的破产财产，故天海同步器公司应与鑫贺公司重新签订租赁合同，方在双方之间产生法律约束力，否则兴华公司与天海同步器公司签订的租赁合同对鑫贺公司不产生法律上的延续性。从目前情况看，双方之间不能达成新的租赁合同，现鑫贺公司要求天海同步器公司迁出占用的房屋和土地的诉讼请求应予支持。关于天海同步器公司占用房屋和土地所产生的使用费，应从鑫贺公司取得拍卖财产时起支付。房屋使用费应当依照天津市房地产管理局《关于发布2005年房屋租赁市场指导租金的通知》规定的标准(即每月每建筑平方米为10元)计算;土地使用费应当依照《天津市国有土地有偿使用办法》规定的租金标准的计算原则，折合为单价每月每平方米确定为 1.25元计算，在计算土地使用面积时应将房屋的占地面积(29729.87平方米)予以减除。鑫贺公司诉讼请求中超出上述标准的部分，不予支持。关于天海同步器公司辩称，鑫贺公司无诉讼主体资格，既无房屋产权证也无土地使用证，因鑫贺公司在取得拍卖财产后，也取得了房屋所有权证和土地使用权证，故天海同步器公司该抗辩理由不成立。天海同步器公司还辩称，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同的效力，因天海同步器公司提交的租赁合同不存在于二棉厂与天海同步器公司之间，故天海同步器公司引用的法律规定不适用于本案。