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个人投资者的筹划案例
www.110.com 2010-07-15 17:43

 一个生产民用产品的客户,拟投资建厂扩大生产,在佛山市南海区某工业园购置15亩(10000平方米)土地(使用期限50年)用于兴建5000平方米厂房。按现行价格计算,土地购置成本(10万元/亩)需要150万元,厂房造价要400万元。工厂建成投产后,预计年营业收入5000万元,年利润总额500万元(不考虑固定资产折旧、无形资产摊销及租金支出)。该客户想在新厂设立有限责任公司,自己占有90%的股份,另一股东占有10%的股份。该客户目前可动用的资金为1000万元。

  两种方案供他参考,方案一:注册一个资本金为1000万元的有限责任公司,以公司的名义购置土地,建造厂房,该客户出资900万元;方案二:以其个人名义购置土地,兴建厂房,另成立一家注册资本金为500万元的有限责任公司,该客户出资450万元。厂房建成以后出租给新成立的有限责任公司。该方案需资金1000万元。我给他作了如下收益测算。

  方案一:1.固定资产(厂房)折旧年限20年,残值率5%,按税法规定年允许计提折旧额:400×(1-5%)÷20=19(万元)。

  2.无形资产(土地使用权)年摊销额:150÷50=3(万元)。

  3.年应纳房产税:(400+150)×(1-30%)×1.2%=4.62(万元)。

  4.土地使用税:10000×1.5=1.5(万元)。

  以上支出合计28.12万元,利润总额为:500-28.12=471.88(万元),按适用税率33%计算,应纳企业所得税155.72万元。预计净利润:471.88-155.72=316.16(万元)。按其出资比例90%,扣除20%的“股利红利所得”应纳个人所得税,年利润分配后收益为:316.16×90%×(1-20%)=227.64(万元)。

  方案二:以个人名义建房,出租给公司。按同一地段租金价格300元/?O年计算,年租金5000×300=150(万元),公司无折旧、摊销、税金支出。预计支付租金后利润总额为350万元。按适用税率33%计算,应纳企业所得税115.5万元,预计净利润234.5万元。按其出资比例,扣除应纳的个人所得税后,年利润分配后收益为168.84万元。

  假定其他条件不变,方案二较方案一少缴企业所得税40.22万元,股东少缴“股息、红利”个人所得税(316.16-234.5)×20%=16.33(万元)。

  该客户向公司收取租金时,应开具房产租赁专用发票,按当地税率计算,应纳房产税150×12%=18(万元),应纳营业税150×5%=7.5(万元),应纳城建税7.5×7%=0.525(万元),应纳教育费附加7.5×3%=0.225(万元),应纳个人所得税150×(1-20%)×10%=12(万元),应纳土地使用税10000×1.5=1.5(万元),合计应纳税金39.75万元。租金净收益150-39.75=110.25(万元)。

  按方案二计算,其个人年收益为168.84+110.25=279.09(万元),较方案一增收51.45万元。

  随着佛山经济的发展,用地资源日趋紧张,工业用地价格及厂房出租租金不断上涨。假定成立后的公司销售收入及利润水平能达到预期并保持稳定,适当提高租金价格,可加大成本及费用,将抵减更多的企业所得税及个人所得税,为该客户带来更大收益。从另一方面讲,以个人名义建房,房屋未参与到公司经营,无需承担经营风险,即使公司业绩不佳终止经营,将厂房对外出租,也可保证其以后稳定的租金收益。

 

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