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房产转租、转出和代销如何合理缴房产税
www.110.com 2010-07-15 17:56

 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳,产权属于全民所有的,由经营管理单位缴纳。房产税的税率,依照房产原值计算缴纳,税率为1.2%,依照房产租金计算缴纳,税率为12%。那么房产转租、转出和代销房产税如何缴纳呢?让我们来看看三种情况房产税的支出。

  示例一:改出租为转租

  A公司的一处两层楼房位于城市闹市区,专门用于对外出租。因该房屋设施陈旧,每年只能收取租金60万元。2006年,该公司准备花500万元对房屋进行重新装修改造,预计装修改造后,每年可收取租金200万元。但是,该公司在测算中发现,装修改造比税费负担增加了24.5万元。

  筹划方案  A公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方B(B可以是个人,如公司股东;也可以是企业,如公司股东投资的其他公司),并签订一个期限较长的房屋租赁合同(假设为30年),每年收取租金60万元。然后由B出资500万元进行装修改造,并对外转租,假设每年仍然收取租金200万元。按此方案实施后,A公司和B的税费负担合计为21.5万元,比筹划前可少负担税费13.5万元。

  政策依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定,房产税由产权所有人缴纳,也就是说,不论是从价计征还是从租计征,其前提是对房产所有人征税。很显然,此例中产权所有人是A公司,B是房产转租人,而不是产权所有人,因此不存在房产税纳税义务。

  但需要注意的是,本例A公司将房产出租给B应当按照正常交易价格收取租金,如果A公司为了降低税收负担,向B收取的租金明显偏低且无正当理由的,主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。

  示例二:转出减值

  房产C公司有一幢综合楼土建部分的价值为800万元,2002年,该公司花费2000万元将综合楼装修为高档娱乐城,但是因经营管理不善,2006年该公司决定停止娱乐城的经营活动,将娱乐城内的一些设施拆除,并改作其他用途(自用),该房产的实际价值也大幅度降低。该房产的计税原值为2800万元,账面价值为2000万元,公允价值下降为1200万元。C公司每年应缴纳房产税为23.52万元

  筹划方案  C公司可将上述房产对外投资成立新公司或者投资于关联方,假设被投资方为D公司。根据《企业会计制度》规定计算,D公司接受C公司房产投资的入账价值应为公允价值1200万元。而根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》计算,D公司每年应缴纳房产税为10.08万元

  由此可见,经过筹划后C公司每年可少负担房产税13.44万元。

  在此筹划方案中需要注意的是,虽然税法规定以房产对外投资不需要负担营业税、土地增值税等相关税费,但是被投资方需要负担契税。本例C公司应按税法规定确认资产转让损失800万元。如果C公司是盈利企业,则可以起到推迟企业所得税纳税义务发生时间的作用。因此,纳税人应当进行精密的测算,并根据实际情况确定是否选择上述筹划方案。

  示例三:房产出租改代销

  某市的E公司将一处小型商场出租给F公司用于其销售自产产品,每年收取租金200万元,该房产的计税原值为1000万元。E公司和F公司均为增值税一般纳税人。E公司取得的租赁收益应缴纳的相关税收情况如下(假设仅考虑营业税和房产税):E公司每年应当缴纳营业税为10万元,E公司每年应当缴纳房产税为24万元。

  筹划方案  E公司可考虑利用门面房为F公司代销产品,代销产品的品种、价格可由F公司确定,E公司只收取代销手续费。假设E公司每年收取的代销手续费仍为200万元,E公司应负担的相关税收为:E公司每年应当缴纳营业税为10万元,E公司每年应当缴纳房产税为8.4万元。可见,筹划后E公司可少负担房产税15.6万元。

  在此筹划安排中需要说明的是,《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定,将货物交付他人代销以及销售代销货物都应当视同销售缴纳增值税。当货物在一般纳税人之间销售时,增值税的总体税收负担一般不会因为增加纳税环节而增加。如果E公司是增值税小规模纳税人或者是非增值税纳税人,则应当重新测算上述筹划方案是否可行。

 

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