根据《房产税暂行条例》,房产税有从价计征与从租计征两种方式。这两种方式适用不同的计税依据和税率。从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据,税率1.2%;从租计征以房产租金收入为计税依据。税率12%.两种计征方式的差异,为纳税筹划提供了空间。
假设某企业的房产原值为M,收取年租金N,那么从价计征应缴房产税M×(1-30%)×1.2%=M×0.84%;从租计征则应缴房产税N×12%.当 N×12%>M×0.84%,亦即N÷M>7%时,选择从价计征合算。通常情况下,年租金与房产原值的比例都会达到甚至超过这一平衡点。
当然,从价计征还是从租计征不是随意确定的。如果房产确已出租,按《房产税暂行条例》第三条第三款规定,就必须从租计征。擅自变更计征方式,不属于筹划,只能算偷税。但即使如此,企业仍有筹划余地。下面是某企业的实例。
甲企业有四座空置的仓库,房产原值为1600万元,租给乙企业存放商品,年租金为400万元。甲企业为此应纳营业税400×5%=20(万元);城建税及教育费附加20×(7%+3%)=2(万元);房产税400×12%=48(万元)。合计纳税70万元。
分析以上数据可以看出,全部税收负担率为17.5%(营业税+城建税及教育费附加+房产税),而房产税又占全部税收负担的68.57%,因而房产税是筹划重点。
很多人自然会想:既然以租金收入为计税依据,那么最直截了当的筹划就是减少租金,另寻补偿。甲企业正是准备这样筹划的:甲企业打算修改合同,将租金降为 100万元,同时乙企业无偿提供商品300万元。这样房产税就降为100×12%=12(万元)。企业为此咨询税务师事务所,税务师认为这样做不可取。一方面,租金偏低而无正当理由,税务机关就有权按《税收征管法》进行核定,通常会按以前年度房产税额核定,筹划就泡汤了。另一方面,如果甲企业将300万元商品转卖,则要缴纳增值税,增值税率为17%,比房产税率12%还高,不仅不能节税,反而会加重税收负担。
经税务师点拨,甲企业进行了如下筹划:变租赁合同为仓储合同。闲置库房同样还用于乙企业存放商品,而税收负担将大幅下降。租赁与仓储都适用营业税率5%,因而营业税、城建税及教育费附加都没有变化,但房产税可以从价计征。应缴房产税1600×(1-30%)×1.2%=13.44(万元),合计纳税为35.44万元(20+2 +13.44),节税34.56万元(70-35.44),税收负担率降为8.86%(35.44÷400)。
当然,租赁与仓储是两个完全不同的概念。租赁只要提供空库房就可以了,存放商品的安全由乙企业自行负责;而仓储则需甲企业对存放商品负责,如果发生失窃、霉烂,甲企业都得赔偿。为此甲企业必须配有专门的仓储人员,添置有关的设备设施,从而相应增加人员工资和经费开支。但这些开支远远不能和节税数额相比,扣除这些开支后,甲企业还会取得较可观的收益。
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