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房地产开发企业土地增值税的纳税筹划——纳税
www.110.com 2010-07-15 17:43

  (一)以一次交割、付清价款方式转让房地产的

  对于这种情况,主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后,根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等,规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税。

  (二)以分期收款方式转让房地产的

  对于这种情况,主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限。

  即先计算出应缴纳的全部土地增值税税额,再按总税额除以转让房地产的总收入,求得应纳税额占总收入的比例。然后,在每次收到价款时,按收到价款的数额乘以这个比例来确定每次应纳的税额,并规定其应在每次收款后数日内缴纳土地增值税。

  (三)项目全部竣工结算前转让房地产的

  纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本核算或其他原因,无法据实计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行结算,多退少补。主要涉及两种情况:

  1.部分转让

  纳税人进行小区开发建设的,其中一部分房地产项目因先行开发并已转让出去,但小区内的部分配套设施往往在转让后才建成。在这种情况下,税务机关可以对先行转让的项目,在取得收入时预征土地增值税。

  2.预售

  纳税人以预售方式转让房地产的,对在办理结算和转交手续前就取得的收入,税务机关也可以预征土地增值税。具体办法由省级地方税务局根据当地情况制定。

  根据税法规定,凡采用预征方法征收土地增值税的,在该项目全部竣工办理清算时,都需要对土地增值税进行清算,根据应征税额和已征税额进行结算,多退少补。

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