分析人士称，土地增值税从严征收整体上不至于造成房地产上市公司现金大量“失血”

　　土地增值税清算风暴愈演愈烈。市场担忧直指房地产上市公司的现金流和未来盈利能力。有分析认为，以2010年一季度为准，地产行业流动资金的20%至25%将被抽离，从而绷紧整个行业的资金链。而苏宁环球、华侨城等上市公司面临较大的补充计提税金的风险。

　　“目前财务部门正在做相关测算。”面对市场的质疑，苏宁环球董秘张伟华表示。在昨日接受记者采访时，分析人士大多表示，房地产上市公司在此次清算风暴中整体受影响较为有限。

　　从严征收土地增值税

　　继5月26日发布《关于增值税清算有关问题的通知》后，国税总局于6月3日再次发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，拉开了从严征收土地增值税的大幕。

　　根据规定，开发商必须按土地取得的收入减去规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。土地增值税的征收方式包括预征和清算两个环节，即在项目全部竣工前，根据预售收入先征收少部分增值税，待项目竣工后再对全部税额清算。

　　土地增值税征收的“松紧”程度无疑将对房地产商的盈利水平产生影响。一旦严格征收，开发商的实际缴税额和计提拨备都将大幅增加。此前有分析认为，土地增值税大体相当于销售收入的6%，对房地产公司的净利润影响可能超过20%。

　　部分公司面临现金压力

　　而记者了解到，事实上土地增值税真正进入清算环节的并不多。

　　“目前各地对土地增值税大多采取预征方式，各地预征税率在0.5%至2%之间，清算案例极少。一些开发商未严格预提土地增值税。”国泰君安资深房地产行业分析师孙建平表示，尽管如此，主流上市公司多数做到了土地增值税严格清算和充分预提，但在行业内非上市公司不如上市公司，中小开发商不如大开发商。而部分公司2009年末应付的土地增值税(预提)占现金比例较高，若年内清算可能面临较大的现金流压力。

　　而不完全统计显示，以房地产上市公司2009年底预提土地增值税占2010年一季度现金比例计算，华侨城A、亿城股份、深振业A、香江控股、招商地产等5家公司该比例超过20%，其中华侨城A超过42%。

　　南京证券行业研究员包晓霞则表示，以前大部分地区实行1%的预征率，现在东部增加1%，中部增加 0.5%，西部不增加;而东、中、西部市场份额按 6：3：1估算;以122家地产类上市公司2009年销售额2765亿元测算，2010年一季度末现金888亿元测算，每年新抽走资金约21亿元，占现有资金比例仅为2.4%。如果土地增值税不溯及开发商过往的项目，对公司的实际影响并不大，而《通知》中也未提到追溯问题。而大部分上市公司计提比例不低于销售额的5%，基本相当于全额计提。

　　如何清缴是关键

　　“去年的土地增值税我们已经在年报中披露过，未来项目的土地增值税如何预缴和清算，我们还在和地方税务部门沟通。”张伟华的观点与前述机构不谋而合。同时，张伟华还透露，在清算开发商项目的土地增值税之前，地方税务部门还将对项目进程进行抽查，而如何执行目前也尚未明确。

　　“这次从发文的语气来看非常严厉，但最大的问题在于地方政府是不是会采取严格措施催缴。如果实施，上市公司利润至少打‘八折’。”第一创业证券一位人士在采访中表示，但值得关注的是，土地增值税实际上是按项目计征，这给了开发商很大的腾挪空间。

　　更重要的是，部分机构以地产公司毛利率估算的上市公司应纳税额并不准确，而是应当根据上市公司具体项目的增值额计算。如果公司的收入来自两个楼盘，其规模相似，一个增值额略低于扣除项目的20%，另外一个则略高于20%;按照规定，低于20%的无须缴纳，公司实际缴纳的土地增值税可能因此和毛利率估算的情况相比锐减一半。

　　“也就是说，在以公司财报估算土地增值税对业绩影响时，如果其增值额/扣除项目与20%的临界点非常接近时，人们将无法估计可能要交的税额。”但该人士强调称，在严格清缴土地增值税的大背景下，尽管对过往土地增值税无法追溯，但地产行业未来的利润率必然受到影响。

　　对此，孙建平更表示，土地增值税严格清算最不利于“低周转、慢开发、高毛利”的开发商，“以时间换利润空间”的开发策略有效性将大打折扣，而万科等“高周转、快开放、低毛利”的开发商将相对获益。同时，房价高、涨幅快的一、二线城市清算力度将更大，高毛利率项目将率先成为清算对象。