【案例1】

1．案例简介：1997年11月，某非房地产单位转让办公楼一幢，共取得转让收入8000万元，另收到彩电一台，市场含增值税价为0．585万元。公司实际依照国家法律规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税，税率分别为：营业税税率5％，城建税税率5％，教育费附加3％，印花税税率万分之五。已知该单位为取得土地使用权而支付地价款和有关费用为1000万元，投入房地产开发成本为2000万元，房地产开发费用中的利息支出为300万元(能够按转让房地产项目分摊且有金融机构的证明)，但其中50万元的利息属于加罚利息。其他房地产开发费用的扣除比例为5％。

该单位在申报缴纳土地增值税时作如下计算：

(1)收入总额8000万元。

(2)扣除项目金额为：(1000+2000)×(1+20％)+300+(1000+2000)×5％+8000×5％×(1+7％+3％)=4490(万元)

(3)增值额为8000-4490=3510(万元)

(4)增值额占扣除项目金额的比例为：

3510÷4490=78．17％

(5)应纳土地增值税额为：

3510×40％-5％×4490=1179．5(万元)

2．案例分析及税务处理：

首先可以确定该单位转让房地产的权属并取得了收入，按税法规定属于土地增值税的征税范围，应缴纳土地增值税。

其次，按税法的规定，转让房地产的收入不仅包括货币收入，还包括实物收入和其他收入。所以该单位所收到的彩电也应属于转让房地产所收取的收入，应计入收入总额。

彩电的不舍税价=0．585÷(1+17％)=0．5(万元)

收入总额：8000+0．5=8000．5(万元)

第三，应稽查该单位扣除项目的计算是否正确。

(1)该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用1000万元以及投入的房地产开发成本2000万元，合计3000万元可依法计入成本。

(2)该单位房地产开发产生的利息支出虽然可以按转让房地产项目分摊，并且有金融机构的证明，按规定可以据实扣除，但其中的50万元加罚利息不应计入扣除项目。所以可以扣除的利息支出不是300万元，而是250万元(300-50)。

利息支出以外的其他房地产开发费用的扣除比例率为5%，所以这一部分的开发费用可以按(1000+2000)×5％依法扣除。

(3)该单位转让房地产的收入不是8000万元，而是8000．5万元。相应地，应缴纳的营业税、城建税和教育费附加也应该是8000．5×5％×(1+7％+3％)。另外，由于该单位是非房地产开发企业，所以转让房地产所缴纳的印花税也可以在此扣除。

印花税计税金额8000．5万元，万分之五的税率应纳4．00025万元。

(4)由于该单位是非房地产开发企业，所以不能加计扣除20％

正确计算的扣除项目的总金额为：

1000+2000+(300-50)+(1000+2000)×5％+8000．5×5％×(1+7％+3％)+8000.5×5％00=3844．03(万元)

第四，计算增值额及其与扣除项目的比例。

增值额=8000．5-3844．03=4156．47(万元)

增值额占扣除项目金额的比例为：

4156．47÷3844．03=108％

按照税法规定，这时适用的税率为50％，速算扣除系数为15％。

第五，计算土地增值税额。

应纳税额=4156．47×50％-3844．03×15％=1501．6305(万元)

总的来说，该单位申报缴纳的土地增值税额是错误的，正确的应纳税额是1501．6305万元。造成错误申报的原因主要有：

(1)少记了转让收入。彩电作为实物收入应记而未记入收入总额。

(2)多记了扣除项目金额。利息支出中的50万元加罚利息按规定不得记入扣除项目。

(3)多记了其他扣除项目金额。该单位不属于房地产开发企业，按税法规定，不应加计扣除20％。

(4)有关税金的计算、缴纳有误。由于该单位少记了转让收入，导致对营业税、城建税和教育费附加的计算和缴纳有误。

(5)没有扣除应予扣除的印花税。按税法的有关规定，转让房地产时缴纳的印花税允许扣除。

这些错误主要是由于纳税单位的财务人员不熟悉土地增值税税法的有关规定造成的，应对其加强业务知识的培训。

【案例2】

1．案例简介：某国家机关将一幢办公楼同A房地产开发公司的一幢写字楼交换，合同中约定办公楼作价3250万元，写字楼作价2300万元，A公司再向该国家机关支付价格差额950万元，以上价格均经过税务机关的审定。办公楼为80年代所建，八成新，重置价格为1500万元，该国家机关交换该办公楼时补交国有土地出让金250万元。A公司为取得建写字楼的土地使用权支付380万元，支付房地产开发成本850万元，A公司的利息支出不能提供金融机构的证明。

2．案例分析及税务处理：在上述案例中，双方进行了房地产的交换，既有房地产产权、土地使用权的转换，又有实物收入与货币收入，所以应属于土地增值税的征税范围，交换双方都应缴纳土地增值税。需要注意的是，在本案例中由于双方交换的房产价值不相等，使得双方的转让收入也不相等，在计算税款时应予以分区。

(1)国家机关应纳税额的计算。

①该国家机关通过交换取得一幢写字楼，作价2300万元。还取得了950万元的货币收入，所以收入总额为3250万元。

②计算扣除项目金融。

A、取得土地使用权所支付的金额。在此即为该国家机关补交的土地出让金250万元。

B、房地产的评估价格。

1500×80％=1200(万元)

C、可扣除的税金。

营业税3250×5％=162．5(万元)

城建税以及教育费附加：162．5×(7％+3％)=16．25(万元)

印花税(3250+2300) ×5‰0=2．775(万元)

但其中可计入该国家机转让办公楼扣除项目金额的，只有对应于办公楼价款的部分：

2．775×3250÷(3250+2300)=1．625(万元)

可扣除税金的总额为：

162．5+16．25+1．625=180．375(万元)

D、扣除项目的总金额为：

250+1200+180．375=1630．375(万元)

③计算增值额及其与扣除项目的比率。

增值额=3250-1630．375=1619．625(万元)

增值额与扣除项目的比率为：

1619．625÷1630．375=99．34％

按税法规定，这时适用的税率为40％，速算扣除系数为5％。

④计算应纳土地增值税额

应纳税额=1619．625×40％-1630．375×5％=566．33(万元)

(2)A公司应纳税额的计算。

①A公司的收入为一幢办公楼，作价3250万元，同时又付出950万元作为补偿，所以A公司实际的转让收入为2300万元。

②计算扣除项目金额。

A、取得土地使用权所支付的金额为380万元。

B、房地产开发成本为850万元。

C、可扣除的房地产开发费用。由于A公司的利息支出不能出示金融机构的证明，所以不能单独据实扣除。

可扣除的房地产开发费用=(380+850)×10％=123(万元)

D、可扣除的税金

营业税2300×5％=115(万元)

城建税及教育费附加115×(7％+3％)=11．5(万元)

由于A公司是房地产开发企业，印花税已按规定计入管理费用。此处不再扣除。

可扣除的税金总额=115+11．5=126．5(万元)

E、财政部规定的其他扣除项目。

(380+850)×20％=246(万元)

F、扣除项目的总金额为：

380+850+123+126．5+246=1725．5(万元)

③计算增值额及其与扣除项目的比率。

增值额=2300-1725．5=574．5(万元)

增值额与扣除项目的比率为：

574．5÷1725．5=33．29％

按照税法规定，这时适用的税率为30％。

④计算应纳土地增值税额。

应纳税额=574．5×30％=172．35(万元)