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土地税政策解读:征税将成房价下跌信号吗
www.110.com 2010-07-15 15:17

 11月2日,深圳市地方税务局正式发出《关于我市开征土地增值税》的通告,宣布从11月1日开始对房地产企业和转让房产的个人征收土地增值税。地税局还同时宣布对所有二手房交易征收3%的教育费附加。官方人士此前接受媒体采访时表示,土地增值税此前曾在抑制海南、北海土地炒卖中起到过积极作用,深圳此次开征该税种意在抑制房价上涨和行业暴利,并引导地产商多开发普通住宅征收土地增值税的政策到底会取得政府预期的效果,还是会背离市场规律,我们拭目以待(摄/周云哲)

  房产链条将有全面影响

  由于土地增值税全面涉及土地、新房、二手房等房地产链条,业界专家表示很难评估其全面影响,但普遍认为对抑制地产行业暴利、降低投资客比例、抑制土地炒卖将有积极影响。

  “土地增值税对豪宅发展商影响较大。”一位不愿具名的职业经理人表示:“如果严格执行这一政策,发展商将有很大一部分利润被政府拿走,而从利润中扣除的税费很难转嫁给消费者。加上深圳地价本来就高,发展商利润将面临大幅摊薄。”

  深圳市至祥置业有限公司总经理周玮等专家则认为目前的宏观调控政策对投资客影响较大,并呼吁投资者在市场热潮中保持理性。“目前深圳房屋租金本来就低,扣除土地增值税、营业税、教育费附加等各种税费后,投资客获得的利润已经很低了。很多炒家其实都在赌深圳房价会继续涨,在目前这样的调控环境下确实应该小心一点。”

  深圳市鸿荣源房地产开发有限公司总经理杨江就该政策对土地市场的影响表达了忧虑:“深圳有很多土地都是在多年前以很低价格拿到的,征收土地增值税后其价格可能会更高,有实力的开发企业将承受更大的开发成本。”星彦地产市场研究中心经理青忠贵也认为:“土地转让马上就能计算出增值部分,不像新房存在预征环节,这对存量土地转让将产生一定的抑制作用。企业将更倾向于以转让企业、合作开发的形式拿地。”

  新一轮调控政策的信号?

  中原地产深港研究中心总监张伟提醒有关部门,土地增值税在计算可扣除项、估价二手房等方面很难操作,政府最终很可能只是进行预征,而不会多退少补,“这样整个政策效果将大打折扣。”

  “此次开征土地增值税的预警作用大于实际作用。”深圳市星彦地产总经理路莹表示:“这个政策可以给发展商提个醒,就是不要在价格上涨中起推波助澜的作用。”记者采访到的其他专家也认为土地增值税可能是深圳新一轮宏观调控政策的前兆。

  一位业界专家分析指出,土地增值税要放在整个深圳楼市的大环境下来分析,而不能孤立地满足于对其政策影响的简单评估。“目前国土局、工商局、地税局都在调控房价中有所行动,说明这已成为深圳市政府的一个工作重点,后期很可能会相继出台一系列调控政策,已接近国际警戒线的深圳楼市投资比例有可能逐步降低。”

  □历史回顾

  征税曾导致深圳房价下跌30%

  深圳曾在上世纪90年代征收过土地增值税,对抑制房价起到了一定作用,后来国务院总结了深圳这一经验,出台了土地增值税的规定,在挤出泡沫的同时也使得深圳房产市场进入相对的低潮期。

  1993年7月14日,深圳市人民政府出台《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》,其中第一章第九条明确规定:“房地产转让时,如发生土地增值,转让方应交纳土地增值费。土地增值费连同地价款、土地使用费作为区土地开发基金,用于城市建设和土地开发,不得挪作它用。”英联国际董事长郭建波把这条政策放在大环境下解读:“1993年全国范围内实行金融调整,地产行业也被囊括其中。”从深圳房地产的发展史中我们可以看到,从1981年起,经过十余年波动性的萌芽状态成长,房地产在1993年进入第一个调整期。

  “那时做房地产太好赚钱了,”作为深圳第一家房地产代理机构的创办者,桂强芳回忆起1993年前的房地产市场依然深有感触,“仅仅作为一个营销代理机构,一年就可以轻松进账上千万。”当时的楼盘销售人员根本不用找客户,蜂拥而至的购房者让售楼员也创下百万年薪纪录。《1999年深圳房地产年鉴》中的数据表明,深圳房地产投资额从1986年的9.71亿元上升到1993年的102.77亿,利润额从最初的1.88亿元上升到26.69亿元,扩大了20多倍;而房地产用地面积在1993年达到846.94万平方米,这一数值直到5年之后都没有被突破。“1993年深圳要征收土地增值税的政策出台,就是要挤掉市场里的泡沫。”郭建波对政策的目的下了这样的定义。

  一位知情者透露,1992年邓小平“南方谈话”之后,房地产出现了前所未有的投资热潮,大量资金“一窝蜂”地投向地产项目。在1992—1993年之间,深圳也出现了炒房现象,房地产成了热山芋。当时国务院总结了深圳在土地制度方面的经验,于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,由财政部颁布实施细则,决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税,国家宏观调控采取了“一刀切”的政策。“在金融政策调整的大环境下,深圳对土地增值税的征收对遏制深圳地产过热局面起到了一定作用。”郭建波表示土地增值税在政策组合拳中发挥了应有的作用。

  1994年深圳房价涨幅放缓,第二年形成供过于求的局面。有数据显示激烈的价格战导致房价跌幅达到30%,对于发展商而言,这也成为“大浪淘沙、优胜劣汰”的时期。在深圳开始征收土地增值税数年之后,随着1997年香港回归的利好,为了吸引消费、扩大投资,深圳在上世纪90年代末停止了这一做法,房地产市场逐步回暖。

 □相关链接

  深圳市征收土地增值税部分细则

  2005年11月2日,深圳市地方税务局公开发布深地税告[2005]6号文件,宣布深圳市从11月1日开始征收土地增值税。条例对于房地产开发企业及非房地产开发企业和个人征收税费均做出了不同的规定。

  >>对于房地产开发企业

  规定一:房地产开发企业转让房地产按月按规定期限申报纳税。即纳税人转让房地产并取得收入,应在次月纳税申报期限内向房地产项目所在地的主管税务机关申报缴纳土地增值税。

  规定二:对房地产开发企业采取“先预征、后清算、多退少补”的办法征收土地增值税。税务机关对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产所取得的收入按如下两种预征率征收土地增值税:一是对转让别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%预征;二是除别墅、度假村、酒店式公寓外,对转让其他房地产取得的收入按0.5%预征。

  规定三:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,或因国家建设需要依法征用、收回的房地产可免税。

  >>对于非房地产开发企业和个人

  规定一:转让自建房地产向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。单位和个人将购买的房地产再转让的,由国土房管产权登记单位代征税款,纳税义务发生时间为国土房管产权登记单位受理产权过户申请资料的时间。

  规定二:个人转让普通标准住宅免征土地增值税,普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。对个人转让别墅、度假村、酒店式公寓,凡居住超过5年以上的(含5年)免征土地增值税;居住满3年不满5年的,减半征收土地增值税。

 

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