●帮买房人问市场

　　问：为了保持利润率，开发商会不会将土地增值税的开征成本转移到房价里？

　　答：万年花城副总经理黄玺庆：目前的房价根本就不是由成本决定的。只有当市场竞争非常激烈的情况下，价格非常接近成本时，成本才会影响价格。而目前的房地产市场完全是由供需决定的。成本的增加与否与价格的上涨没有必然的联系。

　　问：土地增值税的开征会不会使开发商持有房子不卖？

　　答：黄玺庆认为，决定企业是否持有物业的主要原因是土地获取的难易程度。如果土地获取得很容易，开发商肯定会尽快卖掉手中的物业获取土地开发更多的物业。而目前的市场情况是土地获取成本越来越高，开发商取得土地越来越不容易，为了使公司可持续发展，开发商会考虑持有优质物业。而土地增值税的开征仅仅是一个外因，可能会促使开发商持有更多的物业。

　　土地增值税开征会促使房企持有物业

　　“本公司已披露的2006年度净利润较上年度增长50%-65%的预期将不受土地增值税的影响。”上周当整个房地产板块股价因土地增值税开征而出现大幅下挫时，万科对于土地增值税的影响在股市上发布了上述公告。相继，其他各家地产上市公司也纷纷发布了类似公告。总的来看，对此发布公告的上市公司一致认为，土地增值税的开征对公司利润不会造成影响。然而，在此期间不少媒体报道认为，土地增值税的开征将大幅增加房地产企业的成本。事实究竟如何？对房地产企业到底会有什么样的影响呢？

　　●土地增值税引发股市剧烈震荡

　　时间刚一进入2007年，在16日晚国家税务总局便颁布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。2月1日，针对全国房地产企业的土地增值税的清算工作将全面展开。刚一开年，管理层便出台了这一严厉政策。可见调控力度在今年不会减弱。股市对此马上做出了强烈反应：周三房地产板块整体大幅下挫，其中13家上市公司股价跌停。周四跌势依然延续，有不少上市房地产企业股价出现连续两个跌停。此间不少媒体报道认为，土地增值税的开征将会使房地产企业的成本大幅增加。房地产板块连续两天的大幅下跌，究竟是借利空打压股价，还是该政策真的会对房地产的盈利将会产生重大影响呢？

　　天同证券分析师张锐认为，由于去年一年整个房地产板块的大幅上涨，市场累积了大量获利盘。再加上上周出台的土地增值税清算政策，市场便借此利空向下调整。但决定股价的根本因素是上市公司的基本面，而基本面并不会因土地增值税的开征而产生根本性的转变。相反，对整个行业来说，政策会打击一些边缘企业，使实力雄厚并规范运作的企业进一步扩大市场份额。市场的调整对明智的投资者来说孕育着机遇。

　　●房地产企业反应平淡

　　“万科一直以普通居民住宅开发为主，因而受土地增值税影响相对较少。”这是万科在上周的股市公告中发布的信息，“该通知进一步明确了土地增值税清算规则和方法，便于土地增值税政策的落实和执行，但在土地增值税缴纳标准等方面与以往规定无重大变化。万科已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税，并按相关规则，在以往年度业绩中作了相应的成本预提，同时还在新项目发展中考虑了相关因素。”其他各家上市公司也纷纷发布了公告表示，之前已经进行了土地增值税的预提，并不会对公司的业绩产生影响。

　　毕竟上市房地产企业是行业中的佼佼者，其运作也相对更加规范。对于大量的非上市房地产企业这一政策又意味着什么呢？

　　北京泰福恒投资公司副总刘新虎认为，这一政策对于一些投机性较强，没有风险准备金的企业打击也许是毁灭性的。对于一些资金链本来比较紧张的企业，可能会使资金链断裂。而对大企业来说，本身会有一定量的资金准备，不会产生太大影响。对万年花城的开发商来说，上周正忙着准备业主新年联谊会，土地增值税开征的消息丝毫没有影响他们与业主联欢的兴致，也没因此而召开会议研讨和应对。其副总黄玺庆表示，对实力雄厚的大企业来说不会产生什么影响。

　　既然对开发商来说，土地增值税的开征不会产生什么影响，那么土地增值税的开征必将减少一部分利润。为了保持利润率，会否将这份成本转移到房价中呢？

　　“目前的房价根本就不是由成本决定的。”黄玺庆表示：“只有当市场竞争非常激烈的情况下，价格非常接近成本时，成本才会影响价格。而目前的房地产市场完全是由供需决定的。成本的增加与否与价格的上涨没有必然的联系。在目前卖方市场情况下，这一成本很可能又被市场所吸纳。”

　　●土地增值税的开征可能会使企业增加持有物业

　　《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。总的来看，土地增值税对销售型物业开征的税种，并没有涉及开发商准备长期持有获取稳定收益的物业。因此证券市场人士认为，对于那些持有大量优质物业有着长期稳定收益的房地产企业，土地增值税反而是一利好。在本周一，持有较多优质物业出租的房地产上市公司市场表现已经明显走强于整体房地产板块。

　　目前在土地获取成本越来越高的情况下，一些开发商已经开始有意识地持有优质物业，以获取长期稳定的收益。土地增值税的开征会否促使开发商持有更多的物业呢？黄玺庆认为，决定企业是否持有物业的主要原因是土地获取的难易程度。如果土地获取得很容易，开发商肯定会尽快卖掉手中的物业获取土地开发更多的物业。而目前的市场情况是土地获取成本越来越高，开发商取得土地越来越不容易，为了使公司可持续发展，开发商会考虑持有优质物业。而土地增值税的开征仅仅是一个外因，可能会促使开发商持有更多的物业。

　　●追踪背景

　　从今年2月1日起，房地产开发企业将被征收“中国目前最重的税种”———土地增值税。根据国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，房地产开发企业目前以预（销）售商品房收入1％~2％的比例进行“预征”为主的土地增值税缴纳现状即将结束，从明年起，开发商应进行土地增值税的清算，而增值税的税率高达30％－60％。

　　●土地增值税的清算条件

　　（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　3.直接转让土地使用权的。

　　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再以比例缴纳的税收。此次通知规定的扣除项目包括土地款、开发成本、配套设施等等，这些扣除项目要求房地产开发商必须提供有效凭证。文/本报记者徐曼

　　全面客观看待土地增值税政策

　　2007年1月16日，国家税务总局下发的“房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，犹如一枚重磅炸弹，使得大部分的上市房地产开发企业的股价应声而落，有些甚至连续数天的跌停。是否土地增值税的清算征收政策确有如此大的威力？该政策对房地产市场的后续影响将如何？这是很多投资者和购房人关心的问题。

　　●政策背景

　　税收政策作为国家对房地产市场进行宏观调控的主要手段之一，与土地、金融、规划等政策有着同等重要的作用。2006年的宏观调控在“国六条”的指引之下，也在税收方面出台了很多的政策，包括一系列针对购房者的营业税、个人所得税、土地增值税等的征收政策，以及针对开发商的城镇土地使用税率提高、房地产企业所得税严查、土地增值税清算征收等政策，对房地产市场的影响不可谓不大。

　　然而，土地增值税的征收，其实并不能算是新政，早在1993年国家税务总局就颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其细则，并于1994年1月1日起正式实施。多年来国家税务总局和财政部还陆续出台了诸多关于加强土地增值税征收管理的通知，但是一方面实施的力度和监控的范围较为模糊，另一方面以开发项目公司注销税务登记作为清算节点的预征体制存在两大漏洞———分期开发拖延清算和账目不清逃避清算，因此，具体工作的开展并未真正全面地落到实处。本次清算征收政策的出台，主要是在要求各地加强征收力度。

　　之所以会重复强调一些老的政策，主要是因为目前市场中仍存较多问题，局部地区房价依然保持高位运行，例如北京市2006年12月全市商品房销售均价高达9611元/平米，环比上涨了5.6个百分点，类似现象无疑增强了政府进一步开展市场调控、完善相关政策的力度和决心。

　　不过，土地增值税清算征收只是所有税收政策中的一项，税收政策也只是整个宏观调控政策的一部分，而对房地产市场的宏观调控作为国家经济管理的一部分，最主要的目的是要平稳房价、调整结构，而非造成房地产市场和行业的混乱。土地增值税属于地方税种，因此具体征收政策也会由各地方政府按照当地的情况，采取适当的力度。北京地税局将会如何制定政策，更是我们拭目以待的。

　　●政策目的

　　首先，为了能够调整房地产市场的结构。政府调控房地产的思路十分清晰，一方面增加普通商品房、中低价位、中小套型商品房的供应量，另一方面，抑制高档商品房的供应和需求。土地增值税清算增收的政策就是对高利润商品房项目的利润调整，减少开发商的利润，从而鼓励开发商进行普通住宅的开发和建设。

　　另外，土地增值税的征收使得销售价格较高的房地产项目的获利空间受到很大影响，降低开发商的获利水平，而高价项目需要承担相对更高的市场风险，从而调整风险和获利水平的匹配程度，可以抑制房地产开发商追求过高的销售价格的冲动，从而降低价格上涨的速度。

　　而且，土地增值税征收的加强无疑会带来地方政府税收收入的增加，从而使得地方政府有更多的财力可以投入到经济适用房和廉租房的建设、公共配套设施的改善、社会弱势群体的帮助等等，从而为构建和谐社会进程的加速起到一定的推动作用。

　　●政策影响

　　就开发企业而言，此次土地增值税的清算，由于土地交易的形式不同，受到的影响其实不一。2004年之前的土地交易方式主要是协议出让，地价相对较低，导致增值额过大，因此该部分企业将为其补上一笔相当可观的增值税。比如说，“8.31”大限前后，北京市三批成交共288个地块，协议出让的价格都相对较低，这些项目将面临需要上交较多的土地增值税。而近两年来土地交易全面招拍挂的实施，土地交易价格本身成本较高，所以该部分企业要缴纳的税费其实较为有限。从相对公平的角度来说，土地增值税的增收使得原先依靠关系协议拿地的企业和后来市场化招拍挂拿地的开发企业，又站到了接近的起跑线上，公平竞争。

　　就购房者而言，从经济学角度考虑，市场交易价格取决于供求关系影响，而开发商在为商品房定价时，一般主要考虑的也是市场预期的供求关系而不是成本因素，所以土地增值税不会催涨房价。同时，由于土地增值税的征收采取累进税率，甚至可能在一定程度上抑制开发商定价过高。因此，购房者的这种担心其实是不必要的。其实，大多数购房者并不清楚土地增值税的相关知识和计算方法，对心理预期的影响应当有限。比如，去年住房转让征收土地增值税政策发布后，二手房市场的反应很小。

　　从该政策可能带来的长期影响来看：首先毋庸置疑，降低了企业的主营业务利润；其次，在一定程度上打击了开发商抢地和囤地的积极性；再次，对通过并购方式获得项目和土地资源的企业扩张产生了一定影响，《通知》明确提出的“整体转让未竣工决算房地产开发项目”和“直接转让土地使用权”两条对象的界定，均由于土地增值税的征收而增加了并购项目的成本；再者，因为直接影响到了企业的资金链，小型企业的生存空间被进一步压缩，行业洗牌加速，集中性再度提高。

　　总体来讲，税收体制的完善是行业发展的必然趋势，土地增值税的清算征收工作为新一年的宏观调控拉开了序幕。当然，就事论事，以上的这些看法均把着眼点放在了政策的出台上，至于该政策在各省市的实施细则和实施力度究竟如何，还需时日静观。伟业顾问董事长兼总裁林洁

　　●专家分析

　　房地产税收对

　　房地产价格的影响

　　房地产税收对房地产价格有影响。但不同的税种以及不同的计税依据、税率、减免规定等，导致房地产价格变动的方向和程度不尽相同。分析房地产税收对房地产价格的影响，首先要区分它们的征收环节。可将房地产税收分为房地产开发环节的、房地产转让环节的和房地产持有环节的。

　　●房地产开发环节的税收会直接影响房价

　　房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收，例如耕地占用税、过去的固定资产投资方向调节税（从2000年起暂停征收）。一般说来，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格上升；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，还要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是处于卖方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上升；但减少房地产开发环节的税收也难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发商的“超额利润”。如果是处于买方市场，则增加房地产开发环节的税收就会导致房地产开发利润下降而“内部消化”，难以使房地产价格上升；而减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降。

　　●土地增值税是房地产转让环节的税收

　　房地产转让环节的税收相当于商品流通环节的税收，例如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、所得税、契税。考察房地产转让环节的税收对房地产价格的影响，首先需要把它们分为向卖方征收的和向买方征收的。在上述税收中，营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、所得税是向卖方征收的，契税是向买方征收的。一般说来，增加卖方的税收，如开征土地增值税、消费税，会使房地产价格上升；反之，减少卖方的税收，如减免营业税，会使房地产价格下降。增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；反之，减免契税，会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上升。

　　增加或减少卖方的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，同于上述增加或减少房地产开发环节的税收那样，也要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是处于卖方市场，则增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方，从而会导致房地产价格上升；而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。如果是处于买方市场，则增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上升；而减少卖方的税收则会使房地产价格下降。

　　●房地产持有环节的税收会抑制房地产投资和投机需求

　　房地产持有环节的税收相当于商品使用环节的税收，例如房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、物业税。直接或间接地对持有房地产课税，例如开征物业税，实际上是增加了持有房地产的成本或者说增加了房地产使用成本，会使房地产自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机需求，从而会使房地产需求减少，导致房地产价格下降。对于收益性房地产来说，物业税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。相反，减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。