徐州市中级人民法院民事判决书
(2007)徐民一终字第80号

上诉人（原审被告）新沂市新安粮油管理所，住所地新沂市新安镇新东路25号。

法定代表人刘开岭，该所所长。

委托代理人施国恩，该所副所长。

委托代理人谭夫岭，该所法律顾问。

被上诉人（原审原告）刘尚金，男，1957年生，汉族，个体工商户，住新沂市新安镇。

委托代理人刘栋林，江苏徐州宝同德律师事务所律师。

上诉人新沂市新安粮油管理所因与刘尚金租赁合同纠纷一案，不服新沂市人民法院(2006)新民一初字第1203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年1月4日受理后，依法组成合议庭，于2007年1月18日公开开庭审理了本案，上诉人新沂市新安粮油管理所（以下简称新安粮管所）的委托代理人施国恩、谭夫岭，被上诉人刘尚金的委托代理人刘栋林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2003年8月13日，新沂市粮食局直属库（甲方）与刘尚金（乙方）签订了书面房屋租赁协议，约定：1、甲方提供现有小屋两间（河东纸箱厂南头小屋两间）租给乙方使用。2、租赁期限为五年，租金每年600元，一次交清当年房租，过期不缴，视同违约，出现后果，乙方自负。3、乙方在租赁期间内的工商、税务、城管、治安等费用由乙方自理。4、乙方应持有合法经营证件依法经营，如有违法行为造成后果，一概由乙方承担，甲方概不负责。5、乙方在承租期内不得擅自破坏房屋原结构，不得私自对外转租，承租期满后，应保持经营期间原貌。6、乙方在经营期间内的水电费自理，如不按时交纳水电费，产生的后果由乙方负责。7、如果政策变动，需要拆迁，乙方必须无条件服从，造成损失，甲方概不负责。8、租赁期自2003年8月13日至2008年8月13日止，本协议一式贰份，本协议自签订之日起生效，双方共同遵守。此后不久，新沂市粮食局直属库以书面方式对刘尚金租赁房屋范围进行了追认，内容为：原直属库河东纸箱厂租赁给刘尚金使用的房屋包括：饲料车间一楼，西侧的小平房及饲料车间东南侧空地，租期5年(2003年8月13日到2008年8月13日)，该证明加盖了原新沂市粮食局直属库公章，落款日期提前至2003年8月13日。刘尚金使用了租赁房屋及空地，并按约定向新沂市粮食局直属库交纳了至2005年8月的租金。

2004年11月，新沂市粮食局将下属的新沂市粮食局直属库划归新安粮管所使用作为中储粮代储点。新安粮管所为了利于管理在未与刘尚金协商一致的情况下，于2004年11月24日将其租赁房屋院落的北大门堵上，致使刘尚金只能从西大门通行，造成不便。为此双方产生纠纷，刘尚金因而欠交部分电费。在双方发生争执期间，新安粮管所同意为刘尚金另开一个门以便于通行，为此刘尚金购置铁门一扇价值约1200元，但该所后来未按约定另外开门。此后，新安粮管所发现租赁合同上约定的标的物仅为西面两间小屋，并不包括饲料车间的房子，遂通知刘尚金限期从饲料车间中搬出，双方又产生争执。刘尚金在饲料车间放有两台机器，其在2005年4月25日将其中一台机器拉去修理，后又陆续将生活用具搬走，但未将租赁的房屋返还给新安粮管所，另一台机器仍存放在饲料车间内。新安粮管所修理下水道形成的建筑垃圾阻碍了道路的通行，其现已将北大门重新打开。2006年5月31日，刘尚金向原审法院起诉，要求继续履行合同并排除妨碍。

原审法院认为，本案原、被告双方对租赁物是否包括饲料车间一楼及饲料车间东南侧空地存在争议。被告主张租赁物不包括饲料车间一楼及饲料车间东南侧空地，被告并提供了新沂市粮食局与原新沂市粮食局直属库负责人闻德龙谈话笔录及闻德龙、胡建军出庭予以作证，因新沂市粮食局是新沂市新安粮管所的上属单位，证人闻德龙、胡建军系原新沂市粮食局直属库内部职工，均与本案有利害关系，以上证据不能优于原告持有的原新沂市粮食局直属库向原告出具的证明，故对以上被告提供的证据不予采信。原告租赁被告房屋及场地的目的是进行生产，两间小屋较狭小无法容纳生产机器，如果仅租赁两间小屋不符合原告的租赁目的；原告从2003年8月长期使用饲料车间一楼及饲料车间东南侧空地，原新沂市粮食局直属库一直没有提出异议，证人闻德龙在出庭作证时亦表示当时同意原告使用此房屋和场地；且原新沂市粮食局直属库向原告出具的证明明确约定租赁物包括该房屋和场地，该证明应视为原告与原新沂市粮食局直属库对租赁物进一步进行了约定；鉴于原告租赁的房屋地理位置较为偏僻，双方约定的租金数额虽然较低但并不违反常理；故从以上情形综合分析，原告租赁的租赁物应该包括饲料车间一楼及饲料车间东南侧空地。原新沂市粮食局直属库与原告之间有关租赁房屋及场地的约定是双方真实意思表示，符合法律规定。新沂市粮食局直属库与原告应当按照双方约定的条款履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，被告在2004年11月23日取得该租赁房屋的所有权后，仍应当与原告全面履行租赁合同。被告在2004年11月24日未与原告协商变更或解除房屋租赁合同情况下，擅自将原告所租赁房屋院落的北大门堵死，给原告使用租赁物造成影响，为此被告应当承担一定的民事责任，赔偿原告因此造成的损失，法院结合案件实际情况酌情予以认定。虽然被告的行为给原告使用房屋造成影响，但并没有致使原告无法使用该房屋，事发后原告不积极采取措施减少损失发生，致使损失扩大，对扩大的损失部分应由原告自行承担。原告要求被告赔偿经营损失3万元的主张，因缺乏证据证明其计算依据，故对原告的该项主张，法院不予采纳。因被告未按约定给原告另开门，以致原告另外添置一扇铁门，为此给原告造成的损失被告应该赔偿。被告在原告搬走后在道路上堆放的建筑垃圾妨碍了原告的通行，被告应将道路上的建筑垃圾清除。据此判决如下：（一）、原、被告继续履行原新沂市粮食局直属库与原告所签订的房屋租赁合同及原新沂市粮食局直属库许诺原告使用饲料车间和场地的约定，即原告有权在约定的期限内继续使用西面的两间小屋及饲料车间一楼以及饲料车间东南侧空地，被告应准许原告从北大门通行；（二）、原告将铁门交付给被告时，被告赔偿原告铁门损失1200元；（三）、被告于判决书生效后三日内将通往原告使用房屋道路及场地上的建筑垃圾予以清除；（四）、被告于判决书生效后五日内赔偿原告经济损失3600元；（五）、驳回原告的其他诉讼请求。