惠州市惠阳区人民法院民事判决书
（2004）惠阳法民一初字第492号

（一）首部

1．判决书字号：广东省惠州市惠阳区人民法院（2004）惠阳法民一初字第492号。

2．案由：房屋租赁合同案。

3．诉讼双方

原告：卓景绵，1973年×月×日出生，住×××。

委托代理人：彭云江，广东立邦律师事务所律师。

被告：惠阳区协兴贸易总公司（以下简称“协兴公司”），原名惠阳市协兴贸易总公司，住×××。

法定代表人：董志雄。

委托代理人：张运良，办公室主任。

被告：周伟忠，1962年×月×日出生，住×××。

委托代理人：江小芳，广东铸铭律师事务所律师。

第三人：黄金歌舞厅。

法定代表人：杨大强。

委托代理人：林任通，黄金歌舞厅总经理。

第三人：李少河，副食商店店主。

第三人：李荣端，华泰涂料商店店主。

第三人：薛蓉微，中南五金商店店主。

第三人：王天庭，雅庭装饰五金商行店主。

第三人：陈雷，东方五金电器商店店主。

第三人：邓星华，辉煌广告工程部店主。

第三人：李成国，吉利工量具商店店主。

第三人：陈彩香，吉利工量具商店店主。该店实际经营者为第三人李成国。

第三人：翟秀丽，立交桥福利彩票站店主。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织

审判机关：广东省惠州市惠阳区人民法院。

合议庭组成人员：审判长：叶志光；审判员：马伟忠、李树程。

6．审结时间：2004年12月10日。

（二）诉辩主张

原告卓景绵诉称：原告从《惠州日报》得知房产拍卖公告，于2003年12月22日参加公开拍卖会，成功竞买位于惠州市惠阳区淡水镇白云三路的楼房（黄金歌舞厅）。后在办理房产过户手续时，才知道该房已被租赁，该房是被告协兴公司于1996年12月以房抵债抵给中国工商银行惠阳支行，该行于1997年3月7日将其出租给被告协兴公司，租期为1997年3月7日至2003年2月28日止，被告协兴公司于2003年2月21日将该房出租给被告周伟忠，租期为2003年3月1日至2009年2月28日止。被告周伟忠将该房分别转租给第三人，中国工商银行惠阳支行于2004年1月通知被告协兴公司：该楼房已拍卖，从2003年12月起的租金将由买受人收取。原告向第三人收取租金时，第三人不予理会。原告认为：该楼房是原告合法取得，并领取了房产证，权利受法律保护。原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求判令：（1）确认被告与第三人之间关于涉案房产的租赁合同无效。（2）判令被告及第三人向原告支付自2003年12月份起至今的租金（按市场价格合计每月35000元）。（3）判令第三人向原告交还占用的涉案房产（如需继续承租应与原告另行协商订立租赁合同）。（4）由被告及第三人承担本案诉讼费。

被告协兴公司辩称：该楼房由原告竞买所得，原告多次找我公司，要求解决该楼房过户问题，经双方协商，议定：（1）我公司协助原告房产过户，并且将黄金歌舞厅大楼的租金从2004年4月1日起归原告收，此前的租金归我公司收取。（2）我公司与周伟忠签订的房屋租赁合同交由原告接管履行，具体执行情况由原告与周伟忠协商，我公司负责通知周伟忠。

被告周伟忠辩称：（1）本案被告协兴公司与其于2003年2月21日签订的《租赁合同》是有效合同。（2）根据我国合同法规定的“买卖不破租赁”的原则，原告在购买涉案房屋后，涉及房产的所有合法合约必须无条件地予以承接，被告周伟忠有权依照法律和合同的规定仍然行使承租人的权利和承担相关义务。（3）中国工商银行惠阳支行委托拍卖的程序违法。工行不是涉案房产的所有权人，抵押权人非通过协商一致和经过一定的司法程序无权处置抵押物。被告周伟忠对涉案房产拥有优先购买权。（4）被告周伟忠得到被告协兴公司的书面转租许可，那么，被告周伟忠与第三人之间的全部合约是合法有效。被告周伟忠认为，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。所以请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。

第三人黄金歌舞厅辩称：其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，原告的诉讼请求不符合法律及事实。另外原告与被告协兴公司的纠纷与其无关。

第三人李少河辩称：其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，不同意原告的诉讼请求。

第三人李荣端辩称：其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，不同意原告的诉讼请求。

第三人薛蓉微辩称：其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，不同意原告的诉讼请求。

第三人王天庭辩称：其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，不同意原告的诉讼请求。

第三人陈雷辩称：其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，不同意原告的诉讼请求。

第三人邓星华辩称：其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，不同意原告的诉讼请求。

第三人李成国辩称：其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，不同意原告的诉讼请求。

第三人翟秀丽辩称：其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，不同意原告的诉讼请求。

（三）事实和证据

广东省惠州市惠阳区人民法院经公开审理查明：被告协兴公司因欠中国工商银行惠阳支行债务，1996年12月19日，双方签订《以物抵债协议书》，约定：被告协兴公司以淡水工业区厂房（即黄金歌舞厅整栋楼）和地皮抵偿中国工商银行惠阳支行借款本息5799831元，被告协兴公司协助办理过户，支行停止计息，被告协兴公司不得进行转让、出租、拍卖等，并由公证部门公证。在签订《以物抵债协议书》前，被告协兴公司将该工业区厂房出租给被告周伟忠，租期为1991年3月7日至2003年2月28日止。签订《以物抵债协议书》后，1997年3月7日，中国工商银行惠阳支行将黄金歌舞厅整栋楼出租给被告协兴公司，租期为1997年3月7日至2003年2月28日止。2003年2月21日，被告协兴公司将该楼房出租给被告周伟忠，约定租金每月14000元，租期为2003年3月1日至2009年2月28日止。被告周伟忠承租后又将该楼房分别转租给第三人黄金歌舞厅、李少河等人，并签订了《房屋租赁合同》及《承包合同》。该楼房2004年3月份之前租金已由被告协兴公司收取，2004年4月至10月租金已由被告周伟忠收取。中国工商银行惠阳支行与被告协兴公司签订《以物抵债协议书》后一直未办理过户手续，2003年12月22日，中国工商银行惠阳支行委托惠州市运通达拍卖有限公司公开拍卖，由原告卓景绵竞买所得，于当日签订了《拍卖成交确认书》。2004年1月8日，中国工商银行惠阳支行将拍卖结果书面《通知》被告协兴公司，并告知被告协兴公司：拍卖的房地产已移交给买受人，从2003年12月份起的租金将由买受人收取。后由被告协兴公司协助办理过户，因属于国有资产，经政府审批同意处置，2004年5月31日，原告卓景绵取得了该楼房的房地产权证。后因租赁问题和租金收取问题，原告卓景绵与被告周伟忠及第三人黄金歌舞厅、李少河等人无法协商，发生纠纷。原告卓景绵2004年10月18日向本院起诉，请求判令确认被告与第三人之间关于涉案房产的租赁合同无效；被告及第三人向原告支付自2003年12月份起至今的租金；第三人向原告交还占用的涉案房产。案件经受理，庭审时，原告卓景绵坚持其诉讼请求。被告协兴公司认为，过户时已与原告议定黄金歌舞厅楼房的租金从2004年4月1日起归原告收，此前的租金归其公司收取，租赁合同由原告接管。被告周伟忠认为，租赁合同有效，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。第三人黄金歌舞厅及李少河等人辩称，其与被告周伟忠签订的房屋租赁合同是合法有效的，不同意原告的诉讼请求。调解无效。