北京成立土地整备中心

　　2001年4月28日，北京市土地整理储备中心正式挂牌，并于2002年2月28日组建了北京市土地交易市场。中心的主要职责为：土地整理，承担本市土地后备资源的调查、统计和土地整理专项规划的编制；土地储备，依法通过收回、收购、置换和征用等方式进行土地储备，组织土地一级开发；土地交易，受政府和其他单位的委托，组织实施国有土地使用权出让、转让的招标、拍卖和公开挂牌交易；发布本市土地供求信息、市场行情和指导价格；建立土地交易市场等。

　　6月25日全国土地日，北京市土地整理储备中心举行了大型国有土地使用权出让公开招标活动，大兴西红门70万建筑平方米经济适用房的用地被拍卖。

　　11号令

　　2002年7月1日起，中华人民共和国国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始实施，要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。此前北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令是对整个游戏规则的革命性调整，业内反响激烈，“土改”之声不绝于耳。当时有两种看法较为突出：一是拍卖方式易抬高拿地的成本，一是担心土地整备中心作为惟一的招拍挂机构难以满足土地需求，结果都是一个———涨价。

　　33号文件

　　在对11号令即将实施的期待中，2002年6月底，北京市下发了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》，也就是“33号文件”，该文件重申了经营性用地必须以招拍挂外，同时规定，绿化隔离带项目、小城镇建设项目、危旧房改造项目以及其他重大建设项目中的经营性项目用地，因和其他非经营性项目确实不可分割，属于规划为高科技、工业用途的经营性项目用地确需协议出让的，可以协议出让。这个规定被称为“留口子”，相当多的项目都套上了这4类名目，实际上是一个“缓期执行”的做法。

　　4号令

　　2004年2月10日，北京市政府办公厅发布了全名为《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》的4号令：从今年1月9日开始，北京将全面停止经营性项目土地的协议出让。原先留的口子被一一堵死。规定，2004年1月9日之前取得立项批复和规划批准文件的项目且在有效期之内并主体一致的，可以按照协议出让的规定继续办理有关手续；取得立项批复或规划批准文件的项目，经有关部门联合审查后可以继续办理前期手续及协议出让；1月9日之前未取得有关部门批准文件的项目用地，按4号令执行，须通过招标、拍卖、挂牌出让取得国有土地使用权；对于分期开发项目的扫尾部分，可以继续按照协议出让的规定办理相关手续。

　　按照以上规定可以协议出让的用地约4000公顷，相应规划建筑面积约为8800万平方米，相当于北京5年的房地产竣工量，市场应当平稳过渡，房价保持稳定。4号令被誉为土地交易暗箱操作的终结者，认为将会进一步刺激外地开发商和外资大规模进入。

　　71号令

　　2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即“71号令”，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。由此产生了“历史遗留问题”和“831大限”两个名词。

　　北京的历史遗留项目数量巨大，牵涉到中央、地方、企业等等主体，清理难度异乎寻常。北京市国土房管局于4月6日至23日对本市经营性用地尚需办理出让的历史遗留项目的统计，目前北京登记的历史遗留项目共1091宗，涉及土地面积为16362公顷，规划建筑面积约20189万平方米。

　　这些历史遗留项目大致可以分为三类：已取得计划和规划两部门批准文件的，共528宗，土地面积5513公顷；取得计划或规划其中一个部门批准的181宗，涉及土地1981公顷；未取得计划、规划批准文件或取得的文件均已过期的382宗，涉及土地面积8868公顷，规划建筑面积约10605万平方米。据报道，在北京市国土房管局5月递交市委、市政府的一份报告中提出，第二类及第三类项目将一律被否定，而且在4号令中被放行的第二类也被撤销。此外，第一类项目中的三种土地也将被否定：即已取得计划和规划批准文件但一个有效一个过期的；已取得计划和规划批准文件但需征地而未取得征地批复的；国家严格控制的项目如别墅类等。另外，不符合项目交通、环保、规划等部门前期论证的也将被否定。

　　被否定的项目面临两条出路：一是政府收购或收回储备，二是直接入市交易。