越南土地审批制度的形成，有其深刻的体制和时代背景，是与其大的社会环境、行政管理体制尤其是土地行政管理体制密切相关的，它是在由计划经济向市场经济过渡的过程中形成的，体现了渐进式转轨过程的突出特点。由于实行土地国有，由政府负责配置土地资源，所以几乎任何土地行为都需要政府审批。简单来看，越南的土地审批制度主要包括：土地分配审批、土地租赁审批、审批、土地使用证审批、土地用途转用审批、外资用地审批等类型。总之，越南的土地审批极为复杂、耗时，面对企业、个人和外资的强烈呼吁，2003年土地法对此做了很多改进，但并未发生质变。

　　一、土地资源概况

　　根据1998年土地法，越南的土地被分为五类：农地、林地、除住宅以外的建设用地、住宅用地、河流山川等未利用土地。2003年，农地和林地占国土总面积的67%，建设用地面积占6%。

　　越南也是人多地少的国家之一。2003年人均土地面积为0.4公顷/人，人均农地面积为0.12公顷/人，农业人口人均农地面积0.16公顷/人，人均土地资源禀赋低于世界平均水平。同时，越南还是一个传统农业国家，水稻在农业中一直占据重要地位，是越南农业的支柱产业。土地尤其是耕地的重要性不言而喻，良好土地管理工作的重要性亦可见一斑。

　　自 “革新” 以来，越南经济取得了快速发展，1980～2000年间，越南人均国内生产总值的年增长率达到45%，在转型国家中仅次于中国。随着经济改革和社会发展，越南的土地利用出现了非常明显的“三增一减”趋势。未利用地占土地总面积的比重由1985年的45%下降到2003年的27%，农地面积由21%增加到29%，建设用地面积由4%上升到6%。这种土地利用变化趋势与越南政府长期以来注重农业发展、大力发展工业化、鼓励开发荒地的国家政策密切相关。

　　农地和林地面积的上升也掩盖了另外一个问题――优质农地流失。工业化过程中农地转为建设用 目前农地保护问题却尚未上升为国家土地管理的重要职能，仅从农地转用审批就可窥见一斑。同时，农林地面积的上升是以土地过度开垦、水土流失等生态成本的损失为代价的。可惜越南政府没有对这两个问题给予充分重视，土地管理及各类土地审批的重心在于供应各类建设用地。

　　二、土地行政管理体制

　　越南的现代土地行政管理体制是在UNDP、澳大利亚国际发展署(AUSAID)、世界银行和瑞典国际开发合作(SIDASwedenInternational DevelopmentAgency)的援助下建立起来的，其中后者是土地管理方法论和技术手段的主要提供者。正因如此，越南沿用了西landadminis tration(土地行政)的表述，而 没有使用landmanagement(土地管理)的说法。然而，由于受文化背景、政治体制、经济发展阶段以及土地所有制的影响，越南土地行政管理体制的本质却与西 方有着很大区别，反而模仿了中国的很多做法，带有典型的转轨特征。

　　简单说来，越南土地行政的主要任务有三项：确 保政治稳定、社会公平和经济发展。近年来，土地行政 的中心愈来愈偏重于保障经济发展。

　　根据2003年越共九届中央委员会第七次会议决 议，“土地由全民所有，政府为土地的所有权代表和 土地的管理人。政府负责配置土地资源，将土地出租给组织、家庭以及个人使用，使用期限由法律规定”。 其中“政府负责配置土地资源”这一表述，非常直观地表达出越南土地行政管理的核心业务是政府的“批地与供地”。

　　(一)四级土地行政管理体系

　　越南政府对全国土地实施统一的行政管理，实行中央、省、行政区和公社四级土地行政管理体系，这一 体系始建于1994年。在这一体系框架下，国家土地管理局(General Department OfLand Administration， GDLA)对中央政府负责;省级土地管理局(Provincial Depar tmentOfLandAdministration，PDLA)对本省人民委员会负责;行政区土地管理局(DistrictBureauofLandAdministration，DBLA)对本行政区人民委员会负责;每一个公社设立一个土地办公室。

　　2002年越南政府机构大改革时，中央政府将包括国家土地管理局在内的7个部门合并，成立自然资源 与环境部，主管土地资源、水资源、矿产资源、地质和环境。地方政府的这些机构也随之做了相应调整。从 目前的业务运转情况来看，土地、矿产、水和环境的管理职能依然保持相对独立，与机构改革前并无太大区 别。

　　从行政隶属和业务关系上看，越南土地管理体制的显著特点是：横向负责，纵向指导、数据逐级上报(见图3)。土地管理机构由本级人民政府产生，受本级人民政府委托，处理有关土地行政事务，重大土地管理事务由本级人民政府决定，并对下级土地管理机构进行业务指导。这种土地管理体制决定了地方政府(主要是市级人民委员会)对土地管理具有绝对权威，是配置土地资源和负责土地审批的主体。

　　(二)五部土地法

　　《土地法》是越南土地行政管理的根本大法，《土地法》的4次修改重点勾勒出现代越南土地行政管理由计划经济体制向市场经济体制的缓慢发展轨迹，期间，土地审批制度也随之发生渐变。

　　《1987年土地法》是现代越南的第一部土地立法。该法标志着越南土地改革迈出了最初的重要一步，但该法体现的仍然是集中的官僚式的管理机制，无法满足实际土地关系向市场机制转化的需求。当时土地审批的主要内容仍以土地分配(allotland)为主，因此根据1987年土地法，禁止所有的土地交易和租赁。

　　《1993年土地法》的重要转变是规定了从政府获得土地使用权后，家庭与个人有权转让、出租、继承以及抵押该土地使用权。但计划经济的味道依然很浓，首先，政府决定各种土地的价格，其次，政府直接将士地配置给家庭和个人，用于农业、林业、水产养殖以及制盐等目的。土地审批的类型也随之增加，其中包含土地使用权转让、出租、抵押的审批，也包括土地用途转用审批，土地分配仍是审批的重要内容。