香港是一个高度城市化的地区，也是世界上人口最为稠密的地区之一。香港全境的土地面积为1107平方米，约有80%的地区属于丘陵山地，主要建成区位于维多利亚港狭长的南北面。由于可供发展的土地严重缺乏，同时又是英殖民地的延续，具有明显的中央集权特征，香港形成了细致﹑严密的特点。本文从法定方式的﹑非法定方式的土地审批﹑农地和特别保护区等三方面对香港土地审批制度做一简单介绍。

　　一﹑法定方式的土地审批

　　法定方式的土地审批以《城市规划条例》﹑法定图则等文件为依据，对审批事项﹑审批权限﹑审批程序都作了具体的规定，法定方式的土地审批严密而细致。

　　(一)审批事项

　　香港城市规划委员会(简称城规会)根据《城市规划条例》制订分区计划大纲图和发展审批地区图(法定因则)。分区计划大纲图明确规划分区内的拟议土地用途(包括住宅、商业、工业、游憩用地、政府/团体/社区用途、绿化地带、保护区、综合发展区、乡村式发展、露天存货或其它指定用途)和主要道路系统。发展审批地区图显示概括的土地用途地带，目的是在拟备更详细的分区计划大纲图之前，为新界乡郊地区提供中期规划管制和发展指引。法定图则均附有注释，列出分区内通常准许的用途，以及其它须取得规划委员会许可的用途。根据《城市规划条例》，下百三种情况需审批;

　　1.修订规划图则

　　根据《城市规划条例》第12A条提出。撤销任何核准图的全部或部分;或将任何核准图发还规划委员会，以新的图则取代或对其作出修订。

　　2.修订通常准许的用途

　　根据《城市规划条例》第16A条提出。延长临时用途(或发展)的规划许可，或者延长履行规划许可附带条件的期限。

　　3.申请须取得规划委员会许可的用途

　　根据《城市规划条例》第6条提出。凡草图或核准图(不论是在《1974年城市规划(修订及追认效力)条例》(1974年第59号)生效日期之前或之后拟备或核准)规定的须取得规划委员会许可的用途，对批给该等许可的申请须向规划委员会提出。

　　(二)审批权限

　　修订规划图则和修订通常准许的用途均直接交给城规会，由城规会依照《城市规划条例》的规定处理。申请领取得规划委员会许可的用途则根据《城市规划条例》的规定处理。申请须取得规划委员会许可的用途则根据《城市规划条例》的规定，把有关‘轻微修订已获核准的发展计划’的规划申请权力转授予地区规划专员、总城市规划师/市区重建(只适用于土地发展公司计划)及规划署署长(图1)。

　　轻微修订已获核准的发展计划是为了简化审批步骤。如果多个可交由地区规划专员、总城市规划师/市区重建及/或规划署署长根据城规会转授的权力审核的修订项目合并起来，所达到的规模属于须提交城规会审核的类别的话，这些修订项目便须提交城规会考虑。

　　(三)审批程序

　　1.一般的规划申请

　　先行讨论。申请人可在提出申请前，征询规划署的地区规划处的意见。如有需要，规划署可在申请人提出申请前安排会晤，并邀请有关的政府部门参与。

　　填写申请表格。

　　取得‘现土地拥有人’的同意或通知‘现土地拥有人’。

　　提交资料。为支持其申请，申请人须一并递交已签署的申请表格正本、清晰准确的位置图、地盘平面图及其它附有足够资料的相关图则/绘图(如适用者)，一式五份。不过，如果有关图则/绘图是以彩色印刷或大小超过A3，申请人便须提供有关副本，一式70份。同时还须提交其它相关资料。

　　提交补充资料。申请人在提出申请后，仍可在城规会考虑其申请前，向城规会提交进一步资料，以作补充;但有关的进一步资料不能使申请的性质有重大改变。

　　公布申请以供提交意见。城规会秘书会公布申请人递交的所有申请文件，以供公众查阅，直至城规会考虑该申请为止。

　　审核申请。城规会将会在收到规划许可申请后的两个月内考虑有关申请。城规会开会就申请作出决定后，便会在下一次会议通过有关会议记录之后(通常在会后两星期)，以书面方式通知申请人城规会的决定。申请人在收到有关城规会所作决定的书面通知之前，也可于会议结束后，立即要求城规会秘书口头告知其申请的结果，或于会议当日的较后时间，在城规会网页翻查有关的规划申请决定摘要。城规会在批给许可时，可能附加或不附加条件;而申请人须履行规划许可附带条件(如有者)。城规会在考虑申请后，可在有附带条件或无附带条件的情况下批给许可，亦可拒绝批给许可。

　　复核。申请人如因城规会的决定而感到受屈，可根据条例第17条，在获通知城规会的决定的 21天内，以书面方式向城规会秘书申请进行复核。

　　上诉。若对复核结果仍不满意，可向城市规划上诉委员会上诉，上诉结果为最终结果。

　　2.轻微修订已获核准的发展计划

　　申请人应提交一式20份的有关图则和支持文件(倘有的话)，并须显示所提交的修订申请与经核准发展计划两者之间的差异。

　　二、非法定方式的土地审批

　　非法定方式的土地审批通过部门规定进行，主要是通过地契条款实施。

　　地契条款又称批地条款或官地租契。香港政府一经决定拍卖或招标承役某块土地后，地政署和律政署即商讨有关批地条款。根据每块土地的不同情况，在契约上订下不同的限制条件，以达到强化管理的目的。

　　土地契约是土地出让方和受让方之间达成的协议，在协议中出让方允诺在一定期限内将出让给受让方，受让方支付后在规定期限内拥有土地使用权，并在期限届满后归还土地。土地契约明确规定了土地的地理位置、面积、租约的期限、土地用途(如住宅用途、工商业用途或其他用途)和对土地使用的限制条件(如建筑物的高度、式样等).土地契约的各项条款非经双方同意不得更改。如果受让人有改变土地用途的要求，在不违反城市规划的前提下，政府允许改变契约中的有关条款，但必须事先提出申请，获得同意并补交相应的地价后方可更改用途。

　　(一)审批事项

　　1.修改土地契约

　　修改土地契约条款即为永久性更改土地用途。一个地区的规划意向，可能会随时间而改变，以配合不断转变的环境，而涵盖该地区的法定图则，或因此须予修订。有些在新的土地用途限制(即划定新的土地用途地带或实施新的发展限制)实施前已签订的土地协议，因而可能在有关限制生效后变为不符合规划。