本报11月17日一版报道“全国首例小区车库之争一审落槌———法院判决:开发商无权卖小区车库”后,引起社会各界的广泛关注。日前,正当小区车库销售“黑幕”被一揭再揭之时,南京房地产一业内人士又惊爆,南京所有小区车库均无。这位不愿透露姓名的业内人士介绍,小区车库无土地证的主要原因,是所有开发商均未交纳土地出让金。
小区车库在造价未均摊房价、面积也没有列入公摊面积的前提下,销售依然不能算合法,因为开发商未取得车库的。这位业内人士介绍,南京目前小区车库基本分为两种状况,一种已领到了销售许可证,从市场的角度来讲已具有了合法的“销售身份”;另一种则还没有销售许可证。由于江苏省物管条例的实施,考虑到政策前后的贯彻,对2001年3月以前领到销售许可证的小区车库,即可办理产权。但据透露,目前这部分车库数量很少。
购买商品房只要开发商的售房手续完备,购房者就可办理房屋产权证和土地使用证。但车库“待遇”却不同,即使办理了销售许可证,也根本办不了土地证。对此,业内人士提出质疑:对于商品房来说,必须“两证”(产权证、土地证)齐全才能公开销售,但车库只有产权证,消费者购买车库,今后能否转让和销售呢?法律界人士认为,即使现实情况能够正常交易,业主对车库拥有的也不是完全产权,充其量只能叫“拥有权”或“相对产权”。
正规销售的商品房能办到产权证,为什么车库就没有土地证呢?南京部门称,车库办不到土地证,主要是开发商根本就没有为车库单独缴纳土地出让金。开发商拿到地后在建房销售的过程中,所缴纳的土地出让金都是按照小区占地面积多少、容积率的大小摊到了楼面地价上。这部分楼面价自然成为房价的重要组成部分。由此看来,在土地出让金里原本就没有地下车库的一分钱。这也正是目前南京车库问题的又一易受质疑的软肋。
经修订在12月正式实行的江苏省条例规定:“配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。”一位物管专家就此分析说,这一条款无疑说明,不管小区地下车库的面积有没有进入公共面积分摊,也不管车库的造价是否分摊进房价,只要是小区规划要求配建的,都必须作为配套使用的附属设施,而归全体业主所有。目前,南京市有关部门要求开发商如果办理车库的销售签证、产权等手续时必须出具保证书,很可能就是为物管条例的实施埋下伏笔。
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