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拍卖能否抵消优先购买权
www.110.com 2010-07-10 23:04

  甲向乙承租房屋一幢,后乙决定卖掉此房,甲向乙主张优先购买,但乙称他要对此房进行拍卖,因此甲不能行使优先购买权,请问乙的说法正确吗?

  有两种观点:观点一,拍卖并不能阻止承租人的优先购买权,拍卖的方式只能确定出卖的相对人和出卖价格。承租人在拍卖确定的相同价格下,仍有优先购买权,拍卖人根据《拍卖法》第四十条的规定对中标人承担违约责任。

  观点二,根据物权大于债权的原则,出租人拍卖房屋是行使其物权,而承租人对此房享有的优先权属于债权的范围;同时,承租人出价与其他人的最高出价相同这种情况的几率是相当少的,也正如此可以说是用拍卖来抵消了承租人的优先购买权。

  笔者倾向于第一种观点:所谓优先购买权,是指承租人在同等价格的条件下,可以优先于其他人购买该房屋。根据《合同法》230条的规定“出卖人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”,优先购买权同时具有如下法定条件:

  1、承租人与出租人的房屋租赁合同在有效期内。即出租人出卖租赁房屋的行为在租赁合同存续期间,若租赁合同已到期,原承租人不能享有优先购买权。

  2、在一定的期限内行使优先权。《合同法》规定出卖人应该在出卖前合理的期限内通知承租人,而《城市私有房屋管理条例》和最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》均规定,出租人出卖出租房屋的,应提前三个月通知承租人。我们可以认为三个月为合理期限。

  3、承租人与其他买受人在同等条件下,享受优先购买权,这里的“同等条件”笔者认为不能理解为所有条件完全一致,主要应考虑价格条件的同等,其中包括金额、付款的期限和方式等。

  因此,从其性质上来分析,优先购买权是一种由法律直接规定的权利,而不是根据当事人的租赁合同而产生的权利,无论租赁合同中是否规定了这种权利,承租人都依法享有优先购买权。同时优先权也是一种形成权,即承租人在具备了上述法律规定条件的前提下,只须自己一方的意思表示,即可形成与出租人(出卖人)的买卖关系,而无须征得出租人(出卖人)的同意①。只要出租人出卖出租房屋,承租人就可以依法行使优先购买权,而不论出租人具体采取什么样的出卖方式。拍卖只是出卖方式的一种,它同样不能抵消承租人的优先购买权。但是,承租人不能限制出租人选择拍卖或其他的出卖方式,这是物权大于债权原则的体现。同时,由于优先购买权的存在,出租人在选择拍卖方式的同时,应该依相关法律规定承担可能产生的对竞买人的违约责任。

  那么,在采取拍卖方式的情况下,承租人的优先购买权应如何、何时行使才能充分保证合理性。一种观点认为,出租人只要将通过拍卖来确定房屋出售价格这一决定告诉承租人,则承租人可以决定是否参加拍卖。如果承租人拒绝参加拍卖,应当视为承租人放弃了优先的购买权。如果承租人参加拍卖的竞买,承租人出价与其他人的出价最高的相同时,便可优先于其他人取得该房屋的所有权。笔者认为此观点有两点值得商榷:1、实际操作上很难把握,在拍卖过程中,价格始终处于不稳定的状态,承租人的出价和其他竞买人的最高出价相同的机率很低。2、根据价高者得的原则,让承租人参加现场竞投,实际上是剥夺了其优先购买权,因此承租人拒绝参加拍卖,不应认定为放弃了优先购买权。

  笔者认为,承租人可以选择参加拍卖,也可以选择不参加拍卖,如果选择参加拍卖,则表示其放弃优先购买权。如果选择不参加拍卖,在拍卖程序结束后,就中标价与拍卖中标人之间,承租人享有优先购买权。如果承租人行使优先购买权,则出租人向拍卖中标人承担违约责任。

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