1、房地合一原则。房屋抵押权，是指该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。不存在只设定房屋抵押权而土地使用权分离在外的情形。如果以出让取得的土地使用权抵押，则地上建筑物也同时设定抵押。
　　2、依法登记原则。房地产设立抵押，虽是当事人双方意思自愿的行为。但行为的最终生效都受到我国法律规范的制约。《城市房地产管理法》第六十一条对此作了明文规定："房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。"《担保法》第41条规定："抵押合同自登记之日起生效"，第43条第二款规定，"当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。"