近几年，我国的民法学者提出了要借鉴移植法国、德国、意大利等民法中的用益权、居住权等人役权制度，[①]并在物权法草案中首次把居住权作为与宅基地使用权、典权等并列的用益物权，随后在《最高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释》第二十七条中规定离婚一方可以房屋的居住权或所有权对生活困难者进行帮助。在此之前，居住权问题并没有真正进入人们的视野。当前我们正在制定物权法，源于罗马法的居住权制度是否能够借此春风在我国重新焕发活力的确是一个值得探讨的问题。

一、从罗马法及各国民法典看居住权

居住权为罗马法上人役权的一种，其出现晚于地役权。包括用益权、使用权、居住权和奴畜使用权四种。用益权（usus fructus）指无偿使用收益他人的物而不损坏或变更其物本质的权利。[②]使用权(usus)指权利人在个人需要的范围内，对他人的物按其性质加以利用的权利。两者的区别在于用益权包括使用及收益两种权能，而使用权仅是在个人需要的范围内使用他人之物。“故关于用益权中收益之规定，于此不适用之。……使用权人不得移转其权利之全部或一部于第三人。或由第三人行使其权利.则又用益权与使用权之区别也。”[③]由此可见，使用权权利的范围较用益权窄。居住权（habitatio）是指居住他人的房屋的权利。其产生远在其他人役权产生之前，最初仅作为受遗赠人享受某种利益的事实，在人役权的规则形成以后，判例上为了维护遗嘱自由的原则，尊重遗赠人的意志，对旧有习惯未加改变，造成了居住权与前述使用权的差异，具体表现为，居住权不因使用者不行使或人格变更而消灭并且享受此项利益的人还可以把标的物出租[④]故居住权“即变相之用益权、使用权而已。但其范围，广于使用权而狭于用益权。其终止之原因，亦少于上述两种物权，故虽从此蜕化而成。实亦个别之物权也。”[⑤]由此可见，在地役权和人役权的二元结构体系中，居住权是层层缩小和受限制的用益权，是用益权的下属概念。

《法国民法典》对于非所有人因居住而使用他人房屋的权利，基本上承袭了罗马法。该法典在第578～624条规定了用益权，第625～636条规定了使用权和居住权。其中第578条规定了用益权的概念:“用益权是指，如同本人是所有权人，享用所有属于他人之物的权利，但享用人应负责保管物之本体。” 使用权（第625～631条）为用益权的一种，而居住权则为一种使用权，并适用使用权的规则。因而从性质上讲，使用权与居住权是在效力上减弱了的用益权。所以，在法国，居住权被称为“小使用权”，使用权又被称为“小用益权”。[⑥]

《德国民法典》在第五章“役权”中规定了地役权、用益权和限制的人役权。 “和地役权相比，限制的人役权强调该权利为某个人利益，即为某一特定的人设定的役权，而不是为了土地的利益；和用益权相比，限制的人役权具有只能在不动产上设立，而且只能为某一特定的人设定的特点。”[⑦]这一权利的主要形态为居住权，即 “将建筑物或建筑物之一部分当作住宅予以使用，并具有排除所有权人之效力”的权利（民法典第1093条）[⑧]

此外《瑞士民法典》在“用益权及其他役权”中规定了居住权，并进一步说明在“本法无相反规定时，居住权适用用益权的有关规定”（第776条第3款）。《意大利民法典》、《澳门民法典》均专门规定了用益权、使用权和居住权。

纵观欧陆各国近现代民法典，几乎都有居住权的规定。虽然各国制定民法典时的政治经济条件和社会、文化背景各不相同，但近现代各国民法典以及它们与罗马法之间都具有很多共通之处。根据对罗马法以及近现代各国立法例的考察，笔者认为民法典中的居住权制度有以下共性:

首先，居住权在民法典中的体例安排基本一致。在规定了居住权的民法典中都首先承认地役权和人役权的结构划分，然后将居住权作为人役权的一种而规定在用益权(或使用权)之后。在具体的法律适用上，居住权更是离不开用益权。如《瑞士民法典》第776条第3款规定“本法无相反规定时，居住权适用用益权的规定。”《澳门民法典》第1416条:“规范用益权之规定，如符合使用权及居住权之性质，则适用于使用权及居住权”等等。

其次，居住权的权利义务设计基本上沿用了罗马法的规定。从罗马法开始居住权就具有很强的人身依附性，不得转让、继承和出租，也不可以就居住权设定抵押权以及其他任何权利负担，从而导致了居住权的封闭性和不可流转性。近现代各国关于居住权的规定基本上沿袭了传统，但是也意识到了居住权制度规定的不足，纷纷寻求解决的途径。如法国法规定可以约定设定权利义务，德国法创设了“继续居住权”等。

最后，自从罗马法以来居住权的功能并未发生根本变化。罗马法设立居住权等人役权的根本目的在于解决没有继承权而又缺乏劳动能力的特殊群体的生活问题。因为古罗马时期，只有家长才是民事主体，因此，除可以取得家长权的儿子外，家属中的多数人不能取得家长遗产的所有权，为使这些需要照顾的人获得生活保障，罗马人经常以遗嘱将某项遗产的使用、收益权遗赠给他所需要照顾的人，待受照顾的人死亡后，继承人再恢复其完全的所有权。人役权的这种生活保障功能在的现代民法上仍然没有多大的改变，主要在供养和抚养以及为自己养老方面发挥作用，[⑨]但无论怎样，居住权都仅与日常和家庭生活有关，都具有人身性和社会保障性质，只是各国表现方式不同而已。

二、西法东渐过程中居住权衰微的原由

人役权作为一种所有权的负担，是对所有权的重要限制，随着历史的发展，法国、德国、意大利、奥地利和瑞士等国的民法中仍有规定，而日本民法和我国台湾地区民法却只规定了地役权，探究其原由对于我国适当做出制度的取舍颇具借鉴意义。1893年日本以《德国民法典》为蓝本而制定了《日本民法典》，没有规定用益权、居住权等人役权制度。台湾地区民法典虽然以大陆法系各国民法为主要参考，尤其是参照了德国民法、瑞士民法中的制度，也没有规定居住权。郑玉波先生认为《日本民法典》未设用益权等人役权是因为“人役一项该国无此习惯，且复有碍于经济之流通，故仅取地役权。”[⑩]然而，对照《法国民法典》、《德国民法典》，并非只有人役权制度在日本、中国等国家没有习惯，屈茂辉认为其深层次的原因在于对用益权功能的认识使然。制定《日本民法典》和台湾地区民法时，用益权主要还是养老的功能，其养老之外的其他功能还没有得到发展和承认，而日本和中国都是实现家庭（家族）养老制度的，加之普遍缺乏家庭成员之间的平等、独立观念，故用益权等人役权的东渐命运只能是“消失”，不为民法所确认。这虽然也有一定道理但日本民法典至今历经了30余次修订均未提及居住权，正在修订中的台湾地区民法典也没有意思要增设居住权。即使是上世纪90年代新制定的越南、俄罗斯等国民法典也没有规定居住权，因而，在西法东渐过程中居住权的衰微必另有原因。

罗马法时设立人役权是为了照顾某些特定人的利益，旨在解决因严格的市民法而无市民资格的人获得土地利用的问题，其后，法德等国制定民法典时这种需要虽仍然部分存在，但最主要的原因还是在于这些国家是以罗马法作为蓝本而制定本国民法典的，在罗马法直接影响下，必然表现出制度的历史惯性和强烈的罗马法情结。这就使得各国虽然认识到了 “用益权来自于罗马法，在长期的历史发展过程中，其无重大的实质性变化，因而不可避免地带有沉重的历史负担。作为孕育于一个乡土、田园社会(农业社会)的制度，用益权难以适应于一个崭新的工业的金钱社会。”也看到了其适用范围有限等众多缺陷，但是各国还是毫无例外地规定了用益权和适用范围更为狭窄的居住权。因此，近现代各国民法典中规定居住权更主要的是基于历史和传统的原因而非科学的原因。

当日本等东方各国制定民法典的时候，严格市民资格的限制已经被打破，封建社会以来的一定家庭成员间的养老育幼义务也得到了现代法律的认可，更为重要的是这些国家都远离了罗马法的直接影响，能够以理性的态度来对待居住权制度的弊端，果断地抛弃了人役权和地役权的划分，舍弃了居住权等人役权的规定。我国经济的、历史的、文化的传统背景与日本等国相似，是否有必要重新拾起这一古老的、带有诸多缺陷的居住权制度，确有商榷之处。

三、我国物权法中规定居住权的必要性