【前言】：《最高人民法院公报》2001年第五期公布了一起以建筑物区分所有权理论判决的案件：《南京市鼓楼区房产经营公司、钟宝强等诉江苏盛名实业有限公司房屋侵权纠纷案》。该案首开在司法实践中运用建筑物区分所有权理论判决此类案件的先河。此案判决书就建筑物区分所有权理论阐述清晰、法理运用准确。据悉，从我国物权法史上看，此类案件第一次在最高审判机关的公报中刊登，堪称中国建筑物区分所有权第一案。另外，该判决书说理充分、逻辑严密，也是说理性判决书中不多见的精品。

    区分建筑物所有权制度是《物权法》重要的法律制度。但长期以来，由于我国计划经济条件下房屋为国家所有，缺乏区分所有权制度生存的土壤。但随着住房制度的改革，我国房地产业的迅速发展，现实生活中涉及此项法律制度的案件越来越多，草拟中的《物权法》亦对建筑物区分所有权作了专门规定。

    笔者在律师实务中也曾经涉及过此类案件，但遗憾的是，由于我国目前并没有明确的关于建筑物区分所有的法律规范，法院均未从建筑物区分所有权的角度对案件予以准确的判决，而是通过其它方式判决结案，法院相对较多的是用调整相邻权关系的法律规范进行阐述、判决。由于调整相邻权的关系法律理论对此类案件的针对性不强，判决结果总是不能有较强的说服力。

    在司法实践中引入建筑物区分所有权的理论迫在眉睫，此次国家最高审判机关以《最高人民法院公报》的形式公布此案，预示着我国法律体系中建筑物区分所有权理论的完善和应用条件已成熟，必将极大地影响今后此类案件的判决结果，也将极大地影响现实生活。

    【案情简介】：

    座落在南京市娄子巷164号、166号和166-2号的钢筋砼框架结构商住楼，产权属于被告江苏盛名实业有限公司（下称盛名公司）所有。二至六层为居住房，住房制度改革后，已由原告江苏省南京市鼓楼区房产经营公司（下称房产公司）和原告钟宝强等住户分别所有。1998年3 月，被告盛名公司装修底层房屋准备增建夹层时，把钢筋砼框架柱之间的填充墙全部拆除，将地面下挖0.9--1.2米深，使部分地梁裸露，由此引发纠纷。同年6月，盛名公司委托南京市房屋安全鉴定处（下称安鉴处）就其增建夹层的安全性进行鉴定，结论为：夹层施工对楼房主体未造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全，但夹层的设计、施工中存在问题，建议委托有资质的单位进行设计、施工。此后，盛名公司按照安鉴处提出的要求进行了整改，并于同年9月再次委托安鉴处对其增建夹层的新设计方案进行鉴定，结论为：现经持证设计单位出具的正规设计图，能满足安全作用要求，建议施工期间加强监督，确保工程质量。同年11月，江苏省建设委员会抗震办经审核，同意盛名公司的增建夹层方案；南京市公安局鼓楼区分局消防科经审核，同意盛名公司按所报图纸进行施工。原告房产公司、原告钟宝强等19户住户不同意盛名公司按照设计方案施工，于1999年1月提起诉讼。

    审理期间，被告盛名公司领取了南京市规划局颁发的准予在南京市娄子巷166-2号客观存室内增建夹层的建设工程规划许可证。

    一审法院认为：“原告房产公司和钟宝强等户与被告盛名公司属不动产的相邻各方，应当按照法律的规定（《民法通则》第83条）正确处理相邻关系，共同维护所住楼的安全。盛名公司在自己的产权范围内增建夹层，新的方案是由有资质的设计部门设计，并得到建筑工程规划和抗震、消防等行政主管机关的审核同意。盛名公司如能在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工，楼房的安全是有保障的。原告主张二至六层房屋的损坏是因盛名公司增建夹层所致，盛名公司已提供了与已无关的证据，原告再没有提出反证，对原告基于这一理由的诉讼请求，不予支持。”原告不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院。

    二审法院在阐述了建筑物区分所有权法律理论后认为，盛名公司以是在自己的产权范围内对属于自己所有的房屋进行装潢履行为由得出没有侵犯原告权利的辩解，不能成立。无论原告的房屋是否损坏，无论该损坏是否与盛名公司有关，盛名公司在没有征得全体区分所有权人同意的情况下就利用共用部分给自己增建夹层，都侵害其他区分所有权人的共有权。原告的上诉，应予支持，判决被告恢复原状并负担相应的费用。

    【评析】：

    很明显，一审法院的判决理由和被告的辩解在当今司法实践中是占绝对主导的意见，由于法律上的空白，运用《民法通则》中相邻权的有关规定对此类案件进行处理是“顺理成章”的。本案在事实认定上并无大的差别，为何同样事实且得出截然相反的判决呢？差别就在于一、二审法院对法律适用产生了较大的分歧。一审是从相邻权角度进行判决，而二审认为一审“对各方当事人的房屋所有权形态未作分析，就以相邻权的法律规定解决本案纠纷，是适用法律不当。”因此，从建筑物区分所有权制度的角度分析本案中的有关法律问题就成为本案的关键之所在。

    一、我国建筑物区分所有权的现状。

    在人类社会发展初期，建筑物一般为单层楼房，归一个主体所单独拥有，所以罗马法中规定“建筑物之所有权属建筑物所附土地所有人。”建筑物的物权主体单一而且清晰，但随着人类人口增多、居住问题的产生及建筑技术的发展，在同一块土地上建造多层或高层建筑已司空见惯，在一幢楼里存在多个所有权人，从而产生了建筑物区分所有权的概念与制度。

    这项物权法上重要的法律制度在我国法律上没有得到充分重视与发展，相应地在法律上亦无建筑物区分所有权制度，原因是由于我国计划经济条件下采用房屋国家所有，个人只有使用权，房屋所有权人主体单一，没有区分所有权制度生存的土壤。目前我国与建筑物区分所有权制度相关的法规是在住房制度改革后出现的，1989年11月21日建设部颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》（2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过了中华人民共和国建设部令第94号《建设部关于修改<城市异产毗连房屋管理规定>的决定》，二○○一年八月十五日发布施行）和1992年6月15日建设部颁布的《公有住房售后维修养护管理暂行办法》是涉及到建筑物区分所有权问题的最早两个法规，随后又出现了居住物业管理条例等法规，逐渐开始完善我国关于建筑物区分所有权制度上的规定。但仍没有明确提出建筑物区分所有权法律概念，还没有形成完整的法律制度。

    梁慧星教授主持起草的《中国物权法草案建议稿》在第二章所有权第三节建筑物区分所有权第80条至第103条，规定了建筑物区分所有的内容，目前尚在讨论、征询社会各方意见当中。

    二、区分建筑物所有权制度的内容。

    物权法著名学者陈华彬认为：建筑物区分所有权指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有权建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权、对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权、因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。是一项三权为主的复合权利。《中国物权法草案建议稿》仅划分为二项，专有部分所有权、共用部位所有权。王利明教授则认为：区分所有是一种复合共有形态，在区分建筑物之上，一般认为体现四种法律关系，这就是相邻关系、共有关系、团体关系和区域所有关系。……团体关系作为体现建筑物整体共有的主旨，应为建筑物区分所有所体现的四种法律关系之首。

    依陈华彬的三元论观点为：

    1、区分建筑物所有权中的专有所有权：

    专有所有权是区分所有权的两个基本灵魂之一，即专有性灵魂，是指区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。

    A．其权利内容为：

    （1）对专有部分的为客体而成立的单独所有权与一般所有权一样，具有绝对性、永久性、排他性，所有权人在法令限制范围内得以自由使用、收益、处分专有部分，并排除他人之干涉；（2）相邻使用权，区分所有权人为保护自己所有部分有时不得不使用上下左右相邻的其他区分所有权人的专有部分，天花板漏水，必须从楼上着手修理，楼上区分所有权人必须容忍楼下区分所有权人利用自己的专有部分，无正当理由拒绝楼上所有权人则可能构成侵权(如在某案中被告辩称，当原告告知被告自己的房屋顶楼板由于被告装修出现渗水时，被告曾主动要求到原告家中去修复，但由于原告执意不让被告进入其房间而不能修理，责任不在被告。按建筑物区分所有权制度中相邻使用权的规定，原告理应让被告进入其房间修复)。

     B．其义务内容为：

     （1）不得违反全体区分所有权人之共同利益。区分所有权人行为达到何种程度可认为是违反了共同利益是很抽象的概念，一般要结合具体个案。依当地社会一般观念加以区分。一般而言，下列情形可认为是对共同利益的损害：对建筑物不当毁损，如在装修中比较常见的打掉承重墙的行为；未按专有部分本来用途和使用目的予以使用，如居住用房用来开餐馆等；（2）维持建筑物存在的义务；（3）不得随意变更通过专有部分的电线、水管、煤气管等（4）应独自出资修理其专有部分；（5）维护住宅环境的卫生和安宁，及所在地之善良风俗习惯。

     2、区分所有权人的共有部分持分权

     是区分所有权制度中两个灵魂中的另一灵魂，即共同性灵魂，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利，如现在的生活小区，对区内停车所收费用享有的收益权等，其义务为按共用部分本来用途使用共用部分、分担共同费用、维持与保有共用部分等义务；

      3、区分所有权人之成员权

      系指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的、作为建筑物的一个团体组织而享有的权利与承担的义务。也就是物业管理中的权利与义务。其权利为表决权、参与制定规约权、选举及解免管理者权、请求召集集会、请求正当管理公共关系之事务权、请求收取共用部分应得之利益权、请求停止违反共同利益之行为（甚至可请求拍卖违反义务者的专有所有权，解除共同关系）等权利；其义务为：执行区分所有权人管理团体之决议义务、遵守管理规约之义务、接受管理者管理之义务等。

    三、相邻权与建筑物区分所有权的区别与联系；

    如前所述，建筑物区分所有权是一项多项权利复合的权利，其核心法律关系在于全体区分所有权人的共有权和团体权，与传统的相邻权法律制度有不少差异存在。

    从概念上讲，可以将区分所有权与相邻权看成包容关系，即相邻权包含于区分所有权之中，区分所有权中有部分涉及相邻权。就本案而言，被告购买了该幢楼的一层，原告等购买了该幢楼的其它房屋，同在一楼，但又互相隔离，原被告间确实存在相邻关系，是基于建筑物专有部分的相邻，但不限于相邻关系；同时，原被告还有因共用整幢建筑物共用部分而生的团体法律关系，即共用该幢楼的建筑结构等。一审仅确认了原被告间的相邻关系，而对团体法律关系但没有正确地加以分析，从而遗漏了对正确处理本案至关重要的团体法律关系。

    本案二审认为：“房屋区分所有权首先是指全体区分所有权人对整幢独立房屋以及房屋内所有共用设施的共有权。他们在此之上形成团体的法律关系。其次是指每一个房屋区分所有权人对特定空间的专有权。每个区分所有权人对与其它相邻的其他不动产所有权人形成相邻法律关系。”准确把握了该案的核心之所在。

    若仅依相邻关系，只有与被告有建筑物相邻（隔壁、直接共用同一楼板的楼上下楼下住户间）的住户才有权向被告提出纠正要求，而依建筑物区分所有权制度，不仅相邻者可以而且只要是本建筑物内形成了相互关系，有成员权的住户（如一楼与五楼住户，虽不直接相邻，但同在一幢建筑物内）均有权提出此等要求，可以突破民法相邻关系的局限性，以方便区分所有权人维护自己的权利，这是比不动产相邻权所不具有的法律制度的优越性。

    四、国家行政机关的批准与建筑物区分所有权的关系；

    本案另一个比较有典型意义的法律关系是国家行政机关的批准与建筑物区分所有权的关系或者说是国家行政权与民事权利间的关系问题。

    本案被告比较有力的抗辩理由之一，是被告增建夹层的行为所涉有关行政性批准手续齐备，不存在违法性，原告所诉无理。的确，在现实生活中，类似案件比比皆是，笔者也曾代理过类似案件，一般只要有政府部门批准的红头文件，行为人就不容置疑地拥有相应行为的合法性，且往往会得到法院的认可。而且，此类法律法规带有强烈的为公共利益服务的色彩，在中国强烈的“识大体，顾大局”社会氛围中，更是将这其中的民事权利予以淹没这里存在一个误区，在诸如改建、扩建、开发房地产过程中，只须通过政府部门的行政许可就能进行，或者说，行政行为的合法性也包含了民事权利的合法性。

    本案同样也存在这样的问题，但二审法院对此进行了法理分析，指出了行政行为与民事行为间的关系，用字不多，但阐述的理由具有相当深远的法律意义。

    二审法院认为：“盛名公司增建夹层的行为虽然得到行政机关的批准，但这只能说明行政机关从行政管理的角度看，不认为该行为能给社会造成危害，可以实施。由于增建夹层需利用房屋的共用部分，而房屋共用部分的所有权由全体区分所有权人享有，不是由批准的行政机关享有，因此，增建夹层的行为应否实施，必须由盛名公司征求全体区分所有权人的意见，……在没有征得全体区分所有权人同意的情况下就利用共用部分给自己增建夹层，侵害了其他区分所有权人的共有权。”

    五、其它房地产相关案件中的建筑物区分所有权的运用；

    房地产业的发展使得越来越多的人改善了居住条件，同时，房地产相关案件也直线上升。比如，有的业主将住宅用房用于开办公司，当做办公用房使用，由于来往人员太多而影响小区其他业主的不满；有的业主在房间内改装超大型豪华卫浴设施，导致其它居民强烈反对，阻止设备进入和施工，引发纷争；在同一地块上分批开发商品房，因后开发商品房与先前商品房的间距问题而引发冲突；开发商占用小区管理用房等等。前述住户将住宅用房用于公司办公用房的案件，在现实生活中，受扰小区内的其他业主往往是向工商或物业管理部门投诉等等方式寻求解决，其实，业主完全可依小区成员身份行使自己的区分建筑物权中的成员权（或团体权），以民事方式维护自己正当权益；在房间内改装超大型豪华卫浴设施的案件，面对改装业主辩称其在自己拥有产权的住房内行使权利与他人无涉的理由，用现行相邻权解决显然力不从心，不仅提出异议主体受限制，仅其直接楼下业主有以相邻人身份提出异议或诉讼，同幢建筑内的其他业主似乎无权以相邻人身份提出异议或诉讼，但据建筑物区分所有权理论的成员权（或团体权）则法律关系相当清晰与明确，正如本案一样；其它案件也可以依同样法理解决。

    正如梁慧星教授在《中国物权法草案建议稿》立法理由部分所述，建筑物区分所有权制度目前在我国有许多人不知为何物，特别是历史形成的我国社会建筑物相关制度又制约了此项法律制度的发展。但我国迅速发展的经济形势和良好的房地产发展态势又给予了它新的发展契机，笔者认为最高人民法院刊登本案例是一个重要时点，预示着现实生活对建筑物区分有权法律制度已开始产生了强烈的需求，加强此方面的法律研究对法律工作者来说是新的挑战，同时也是很好的机遇。我国的建筑物区分所有权制度会在现实需要、学者的努力、司法的实践等等方面的基础上日益发展完善起来。

    本文参考文献：

    1、梁慧星主编《中国物权法草案建议方案》；

    2、陈华彬著《现代建筑物区分所有权制度研究》；

    3、《中国民法案例与学理研究—物权篇》，法律出版社，王利明主编，1998年8月第1版，第146-147页