这几天，北京市《机动车地下停车位预售合同》正在网上征求市民意见。市民关注最多的是这份合同成立的前提——地下停车位该不该出售。绝大多数市民认为地下车库是小区的必要配套设施，理应归小区全体业主所有，不应当出售。其实，小区车位归属问题，就属于目前全国人大常委会审议的物权法草案中的“建筑物区分所有权”。

    新闻背景

    小区车位归业主共有

    商品房住宅小区车位到底归谁所有，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区车库单独出售，则是开发商的普遍做法。近来，此类纠纷层出不穷，业主状告开发商事件屡见报端。

    江苏省南京市鼓楼区人民法院曾判决过一起案例，就涉及了物权法草案中的“建筑物区分所有权”。

    南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，1998年9月，开发商申报时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。

    2003年6月，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。

    法院认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，开发商再行销售的行为违反了诚实信用原则。

    据此，法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。

    专家点评

    车位归属最好由当事人约定

    据了解，物权法草案对百姓关注的会所、车位的归属，作出原则规定：有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除了建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。

    在物权法出台前，我国至今还没有系统的建筑物区分所有权的法律规定，实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京“车库之争”的判例，对催生建筑物区分所有权法律的出台，有着积极的意义。

    小区车位的权属争议，是建筑物区分所有权纠纷中，最常见、也是最复杂的问题。

    “车位最好由业主和开发商约定；没有约定的，归业主所共有。”全国人大法律委员会委员、中国人民大学教授王利明也赞同通过这种方式来确定车位的归属。

    “车位和绿地不一样，车位不能完全纳入建筑成本，即售房成本。假如说，法律不允许业主与开发商约定，车位完全归业主共有，开发商就没有积极性建足够的车位，那最终受损的还是业主的利益。因为法律并没有规定开发商有义务为每个业主预留足够的车位。”所以，他认为车位的归属问题，业主与开发商在签订房屋买卖合同时就应特别约定。

    同时，王利明也强调，如果开发商保留对车位的所有权，政府则应对车位的价格进行限制，否则开发商就会随意抬高车位价格，损害业主的利益。

    重庆市渝中区人大代表、中豪律师事务所律师袁小彬提出，按照物权法草案的规定，开发商如果能够证明自己对车位具有独立的土地使用权和车位的所有权，就能享有车位的所有权，业主若要使用车位，只能向开发商购买使用权或者租赁。

    审议意见

    物权归属尚未取得一致

    物权法草案二审稿规定了建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于建筑物区分所有权人共有，但属于市政建设的除外；小区会所、车位归属没有约定的，属于建筑物区分所有权人共有；建筑物区分所有权人会议可更换物业。

    现实生活中，由于法律规定不完善，购房者在购房屋之后，与房地产开发商对建筑区划内的附属设施的所有权和使用权经常发生纠纷，特别是对共用部分发生的纠纷更多，如物业管理用房、绿地等；业主与房地产开发商指定的物业管理公司经常闹矛盾。

    物权法草案中所说的建筑物区分所有权人，即我们通常所说的业主。业主享有对其所有物业的所有权，和对共有部分和共同事务进行管理的权利。业主的管理权可以通过建筑物区分所有权人会议，即业主大会的形式来实现。可以说，业主大会代表业主实现其管理权，参与小区管理。

    物权法草案已经通过全国人大常委会两次审议，在审议过程中，委员们和人大代表对物权归属还有不同意见。

    全国人大代表陈舒说，物权法草案将所有的权利都归属于建筑物区分所有权人会议，也就是业主大会，这对所有的所有权人是一个很好的保护，但在实际操作中存在问题。如：现在广州的一个小区内大约有两万多户，如果让所有的人都参加所有权人会议决定事项的话，操作起来肯定会有难度。他建议在“所有权人会议”后面加上“或所有权人委员会”，这样就使得比较大的小区的物业管理和大的问题能得到及时解决。

    “我认为，物权法草案规定‘物业管理用房属于建筑物区分所有权人共有’这个提法与当前的实际情况不太相符。”全国人大常委会委员林强说，“目前有相当多小区的情况是，建筑物区分所有权人，即业主获得建筑物区分所有权，即房屋所有权，是通过购买关系获得的。购买合同或约定标明了房屋、面积，同时还包括共有部分，但是没有标明业主对物业管理用房具有共有权。如果对物业管理用房具有共有权利的话，业主就要付钱。没有付这部分钱，对管理用房就没有权利。所以这条规定在实际中能不能被承认值得推敲。”

    针对物权法草案中“对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人，建筑物区分所有权人有权更换”的规定，广东省人大常委会副主任黄伟鸿建议把“建设单位”改为“房地产开发商”，把“有权更换”改为“应予更换”，并补充一句“可由建筑物区分所有权人委员会自行聘请物业管理机构进行管理”。

    有关建筑物区分所有权的审议还在进行中，无论物权法怎样规定，最终目的还是为了更好地保护自然人、法人的物权，维护社会经济秩序。